Fast jeder kennt die Situation: Vor dem Einzug in ein neues Heim wird bei der Mehrheit aller Vermieter eine Kaution zur Absicherung der eigenen Interessen fällig. Für Mieter stellt diese Zahlung nicht selten eine zusätzliche finanzielle Belastung im Rahmen eines ohnehin kostspieligen Umzugs dar.
Sinn und Zweck der Kautionszahlung
Die Kaution dient als Ausgleich von Schäden oder offenen Zahlungen, die während eines Mietverhältnisses entstehen können: Mietausfälle, Betriebskostennachzahlungen oder durch den Mieter verursachte Beschädigungen sowie Schönheitsreparaturen, die der Mieter nicht selbst durchführt. Die maximale Summe der Kaution ist nach § 551 BGB auf drei Monatsmieten begrenzt. Sie ist seitens des Mieters zu leisten, wenn diese im Mietvertrag explizit vereinbart ist.
Formen der Kaution
Die Art der Mietkaution können die Vertragsparteien grundsätzlich frei vereinbaren. Wichtig ist, dass Mieter und Vermieter sich auf eine Anlagemöglichkeit einigen. Generell sind folgende Formen der Mietkaution möglich:
- Barkaution als Barzahlung oder Überweisung auf das Konto des Vermieters, wobei dieser die Zahlung von seinem eigenen Vermögen trennen und ein separates Kautionskonto, Sparbuch oder Tagesgeldkonto anlegen muss, um den Mieter vor einer möglichen Insolvenz zu schützen. Problematisch ist die Barkaution bei Streitigkeiten: Der Vermieter muss anfallende Kosten zwar auflisten, jedoch ist das Einklagen der Kaution bei unberechtigten Forderungen für den Mieter komplizierter als beispielsweise bei einer Bürgschaft.
- Bankbürgschaft oder private Mietbürgschaft, meist durch die Eltern des Mieters. Diese hat gegenüber anderen Formen den Vorteil, dass der Mieter das Geld nicht bar aufbringen muss, sondern die Bank die Bürgschaft gegen eine monatliche oder jährliche Gebühr übernimmt. Im Schadensfall prüft die Versicherung der Bank die Forderungen des Vermieters auf ihre Rechtmäßigkeit. Nachteilig ist jedoch die Einstufung als Kredit, die viele Banken bei einer Bürgschaft vornehmen, wodurch sich der Kreditrahmen verringert.
- Da die Anlage seit 2001 frei vereinbart werden kann, ist grundsätzlich auch die Form eines Wertpapierdepots möglich. Die Möglichkeit, zum Beispiel einen Fonds als Mietkaution zu hinterlegen, könnte aufgrund der Renditeoption sinnvoll sein. Diese birgt jedoch gleichzeitig auch das Risiko des Wertverlustes, für den der Mieter dann gegebenfalls zusätzlich aufkommen müsste.
- Bei der Mietkautionsversicherung (oder auch einfach Kautionsversicherung genannt) zahlt der Mieter keine Kaution an den Vermieter, sondern übergibt ihm eine Art Bürgschaft der Versicherung. Wenn der Vermieter während des Mietverhältnisses berechtigte Forderungen gegenüber dem Mieter hat, würde die Versicherung für die Kosten aufkommen. Der Vorteil für den Mieter ist, dass er zu Beginn des Mietverhältnisses die Kautionssumme nicht aufbringen muss. Nachteilig sind hingegen die regelmäßigen Verischerungskosten, die vor allem bei längerne Mietverhältnissen die ursprünglich aufzubringende Mietkaution übersteigen können.
Abwicklung der Kautionszahlung
Die Zahlung muss in maximal drei Raten erfolgen (Achtung, bei zweimonatigem Verzug darf der Vermieter das Mietverhältnis nach §569 BGB fristlos aufkündigen!). Der Vermieter muss nach Beendigung des Mietverhältnisses die Summe inklusive Zinsen und Zinseszinsen rückerstatten, wobei ihm eine Prüf- und Abrechnungszeit von bis zu sechs Monaten zusteht und er für eine noch ausstehende Betriebskostenabrechnung einen Teil der Zahlung bis zu zwölf Monate als Rücklage einbehalten darf.
Um Ärger zu vermeiden, sollten sich die Parteien im Vorfeld über den Übergabezustand der Wohnung einigen. Damit später keine Streitigkeiten entstehen, bietet sich ein Übergabeprotokoll an, in dem gegebenenfalls auch Differenzen schriftlich festgehalten werden. Das Ziel ist dabei die Beweissicherung des Übergabezustandes, denn der Mieter haftet nur für die Schäden, die im Protokoll vermerkt sind – für nachträgliche Bemängelungen kann der Vermieter nicht einen Teil der Kaution einbehalten. Als „Mangel“ gilt ein Schaden, der über normale Abnutzungserscheinungen wie ein abgelaufener Teppich oder Kratzer im Parkett hinausgeht.
Vorsicht beim Übergabeprotokoll ist bereits beim Einzug geboten: Dieses sollte der Mieter nur unterschreiben, wenn die Mängelfreiheit wirklich gegeben ist. Alle weiteren nicht protokollierten Schäden erkennt der künftige Mieter als seine eigenen an und haftet gegebenenfalls mit der erbrachten Kaution.
Fazit
Alle Formen der Kautionszahlungen bieten Vor- und Nachteile. Die Bankbürgschaft soie die Mietkautionsversicherung entlastet den Mieter anfangs, zieht jedoch jährliche Belastungen nach sich, wohingegen sich mit einem Sparkonto Zinsen erwirtschaften lassen. Die aktuellen Zinssätze sind allerdings auch bei üblicherweise gut verzinsten Tagesgeldkonten niedrig, sodass abzuwägen ist, ob sich das Vorstrecken der gesamten Kautionssumme lohnt.
Optional kann ein Wertpapierdepot als eine mögliche Alternative für Mietkautionszahlung dienen. Hier sollte man sich den möglichen Risiken und Folgekosten bei Kursverlusten bewusst sein.
Welche Erfahrungen haben Sie mit dem Thema Mietkaution gemacht? Haben Sie Tipps, in welcher Form die Mietkaution am sinnvollsten angelegt werden kann? Wir freuen uns auf Ihre Kommentare!