Damit der Traum vom Eigenheim wahr werden kann, braucht es die richtige Baufinanzierung. Wie Sie die monatliche Rate clever festlegen können, lesen Sie hier.
Wie Tilgung, Laufzeit und monatliche Rate zusammenhängen
Update: 15.12.2020
Die anfängliche Tilgung, die Monatsrate und die Laufzeit sind wichtige Faktoren, mit denen Sie die Kosten Ihrer Baufinanzierung senken können. Dabei bedingen sie sich jeweils gegenseitig. Viele Darlehensnehmer entscheiden sich für ein Annuitätendarlehen. Die meist monatliche Rückzahlungsrate – die sogenannte Annuität – ist über die gesamte Darlehenslaufzeit gleichbleibend. Jede Monatsrate setzt sich aus einem Tilgungsanteil und einem Zinsanteil zusammen. Da sich die Restschuld Ihrer Baufinanzierung mit jeder Rückzahlungsrate verringert, sinkt die zu verzinsende Restschuld und damit auch der Zinsanteil in der Rate. Entsprechend steigt der Tilgungsanteil in der Monatsrate, bis Sie das Darlehen schließlich vollständig abbezahlt haben. Oftmals legen die Banken eine Mindesttilgung fest. Aufgrund des aktuell niedrigen Zinsniveaus beträgt diese meist 2 Prozent, da geringere Tilgungen eine Laufzeit von etwa 40 Jahren weit übersteigen würden.
Was bringt die Sollzinsbindung?
Ein Immobiliendarlehen mit Festzins bietet Ihnen den Vorteil der Planungssicherheit. Selbst wenn sich die Kreditzinsen in der Zukunft erhöhen sollten, bleibt Ihr Sollzinssatz davon unberührt. Bei einer längeren Sollzinsbindung ist der Zinssatz zwar etwas höher als bei kürzeren Laufzeiten, dafür besteht aber auch nicht das Risiko, dass Sie von teuren Zinsen überrascht werden. Planen Sie Ihre Baufinanzierung außerdem so, dass Sie nach Möglichkeit keine Schulden mit ins Rentenalter nehmen.
Eine Sollzinsbindung ist beim aktuellen Zinsniveau in der Regel immer zu empfehlen, da sie Ihnen die Konditionen bei Abschluss sichert. Eine Sollzinsbindung von 5, 10, 15 Jahren oder einem längeren Zeitraum bietet Ihnen langfristig Zinssicherheit. Welche Sollzinsbindung zu empfehlen ist und welche Ausnahmen beachtet werden sollten, richtet sich nach der Zinsentwicklung, die Sie in den nächsten Jahren erwarten, und Ihrer Lebenssituation.
Monatliche Rate: Wie viel soll ich abbezahlen?
Niedrige Bauzinsen verführen förmlich dazu, sich den Wunsch von der eigenen Immobilie zu erfüllen. Bei einer Mindesttilgung von 2 Prozent und einem Zinssatz von 1,2 Prozent sind die monatlichen Darlehensraten heute deutlich erschwinglicher als noch vor einigen Jahren. Dank einer niedrigen Monatsrate bleibt zudem mehr Geld für die Urlaubskasse oder für den Kauf einer neuen Einbauküche. So verlockend eine kleine Darlehensrate auch sein mag: Langfristig geht diese Rechnung nicht auf. Je länger die Laufzeit Ihrer Finanzierung andauert, desto höher wird die Summe der Zinskosten Ihres Darlehens. Die monatliche Rate sollte deshalb sinnvoll ausgewählt werden, um von den Niedrigzinsen maximal zu profitieren und sich gleichzeitig nicht finanziell zu übernehmen.
Niedrigzinsphase für Ihre Baufinanzierung nutzen
Wenn Sie Ihren Plan für die Baufinanzierung aufstellen, ist die anfängliche Tilgung ein wichtiges Kriterium. Die Banken lassen Ihnen die Wahl, wie hoch sie ausfallen soll, wobei die eine Mindesttilgung zu berücksichtigen ist. Wer die clever festlegt, kann seine Baufinanzierung unterm Strich günstiger gestalten. Wie sich eine höhere monatliche Rate auf Ihre Immobilienfinanzierung auswirkt, verdeutlicht Ihnen das folgende Rechenbeispiel.
Beispiel:
Wir gehen aus von einem Immobilienpreis von 250.000 Euro, bei 50.000 Euro Eigenkapital (Zur Vereinfachung nehmen wir an, dass die sonst üblichen Kaufnebenkosten, wie Makler, Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten (bis zu 15% des Kaufpreises) durch zusätzlich vorhandenes Eigenkapital bezahlt werden).
Sie haben sich für eine Zinsfestschreibung von 15 Jahren entschieden. Der Zinssatz dafür liegt bei 1,2 % p.a. Nach einem Kassensturz wissen Sie, dass Sie sich eine monatliche Rate zwischen 500€ und 900 € zahlen können. In Variante 1 entscheiden Sie sich dafür nur die mindestens erforderliche Tilgung von 2 Prozent zu leisten, was einer monatlichen Rate von 533,33 € entspricht. In Variante 2 nutzen Sie ihren finanziellen Spielraum stärker aus, mit einer Tilgung von 4 Prozent, und zahlen eine monatliche Rate von 866,67 €.
In beiden Varianten nehmen wir an, dass nach Ablauf der ersten Sollzinsbindung das Zinsniveau auf 3,50% ansteigt. Während der ersten 15 Jahre ist der Unterschied der Zinskosten zwischen den beiden Varianten mit rund 6.000 € noch relativ überschaubar.
Durch die unterschiedliche hohe Restschuld zum Zeitpunkt des Zinsanstiegs entsteht aber gerade in der zweiten Hälfte der Gesamtlaufzeit des Darlehens ein deutlicher Unterschied in den Zinskosten.
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Variante 1 |
Variante 2 |
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Darlehensbetrag |
200.000 € |
200.000 € |
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Sollzinssatz |
1,20% p.a. |
1,20% p.a. |
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Zinsfestschreibung |
15 Jahre |
15 Jahre |
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Monatliche Darlehensrate |
533,33 € |
866,67 € |
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Zinskosten während der ersten Sollzinsbindung (15 Jahre) |
30.296,84 € |
24.593,61 € |
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Restschuld nach den ersten 15 Jahren |
134.297,44 € |
68.593,01 € |
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Sollzinssatz nach der ersten Zinsfestschreibung |
3,50% |
3,50% |
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Neue monatliche Rate |
916,67 € |
1.250,00 € |
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Zinskosten während der zweiten Sollzinsbindung |
71.441,10 € |
30.858,29 € |
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Zinskosten während der gesamten Darlehenszeit |
101.737,94 € |
55.451,90 € |
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Gesamtlaufzeit bis zur vollständige n Rückzahlung |
31 Jahre |
20 Jahre |
Auf den ersten Blick scheint es verlockend, eine geringere monatliche Rate zu wählen. Wer sich bewusst für eine höhere monatliche Rate entscheidet, spart unterm Strich hohe Zinskosten. Dabei kommt es darauf an, wie viel Monatsbudget Sie zur Verfügung haben. Machen Sie dazu einen Kassensturz und berechnen Sie, wie viel Ihnen von Ihrem Einkommen nach Abzug aller Kosten für die Rückzahlung zur Verfügung steht. Schönrechnerei lohnt nicht – kalkulieren Sie besser realistisch und berücksichtigen Sie auch ungeplante Ausgaben.
Update: 15.12.2020:
Um möglichst schnell schuldenfrei zu sein, lohnt sich nicht nur ein höherer Tilgungssatz, sondern auch die Vereinbarung von Sondertilgungen. Viele Banken bieten die Möglichkeit, zu bestimmten Zeitpunkten einen Teilbetrag bis zu einem vereinbarten maximalen Prozentsatz der Restschuld zurückzuzahlen. Ratsam ist das, wenn Sie etwa aus einer fälligen Lebensversicherung eine größere Summe erwarten oder Bonuszahlungen vom Arbeitgeber erhalten. Eine Pflicht zur Sondertilgung gibt es nicht. In der Regel steigt mit der Sondertilgungsvereinbarung der Zinssatz geringfügig.
Übrigens steht Ihnen bei Krediten mit einer Laufzeit von mehr als 10 Jahren ein Sonderkündigungsrecht zu. Ändert sich an Ihrer Lebensplanung etwas und Sie möchten früher als geplant tilgen, können Sie nach den gesetzlichen Regelungen nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten das Darlehen kündigen und komplett zurückzahlen, ohne dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.
Berücksichtigen Sie bei Ihren Überlegungen idealerweise auch die aktuelle Kapitalmarktsituation: Die Zinsen sind derzeit auf einem historischen Tiefstand. Abhängig von der Darlehenshöhe und der Bonität des Kreditnehmers bieten Banken Zinssätze unter einem Prozent. Experten gehen davon aus, dass der Markt sich nach Bewältigung der Coronakrise erholen wird und Baufinanzierungen auf lange Sicht teurer werden könnten. Um sich die attraktiven Zinssätze zu sichern, empfiehlt sich eine möglichst lange Zinsbindung.
Fazit:
- eine höhere monatliche Rate senkt die Zinskosten und verkürzt die Dauer der Finanzierung
- dennoch sollten Sie die Rate immer an Ihre persönlichen Umstände anpassen, um sich finanziell nicht zu übernehmen
- legen Sie die Monatsraten so fest, dass Sie Ihr Darlehen spätestens bis zum Rentenalter abgezahlt haben
- profitieren Sie von der Beratung durch unsere Baufinanzierungsberater, die mit Ihnen eine maßgeschneiderte Finanzierungslösung erarbeiten
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