Unliebsame Überraschungen wie Hagel oder Sturm können hohe Schäden anrichten. Eine Absicherung kostet nur wenige Hundert Euro.
Eigene Immobilien vor Naturkatastrophen, Feuer und anderen Gefahren zu schützen ist definitiv eine lohnenswerte Investition. Die Auswahl der richtigen Gebäude- bzw. Wohngebäudeversicherung wirft allerdings Fragen auf: Welche Gebäudeteile sind versichert? Wie errechnet sich der Versicherungsbeitrag? Sind gezahlte Prämien als Nebenkosten gegenüber den Mietern umlagefähig?
Wohngebäudeversicherung – kein Rundumschutz bei Basistarifen
Generell werden durch eine Gebäudeversicherung nur Wohnräume und nicht gewerblich genutzte Immobilien geschützt. Während Garagen und Carports bei vielen Tarifen inbegriffen sind, müssen frei stehende Nebengebäude und Gewerbeflächen oftmals separat abgesichert werden. Zum Basisschutz einer Gebäudeversicherung gehören Geldleistungen bei Brand, Blitzeinschlag, Schäden durch Leitungswasser, Überspannung sowie durch Sturm und Hagel. Elementarschäden sind hingegen nicht automatisch abgedeckt. Wer sein Eigentum also zusätzlich gegen Überschwemmungen, Erdbeben, Schneedruck oder Lawinen versichern möchte, muss diese Optionen gesondert hinzubuchen. Die Tarife hierfür richten sich übrigens nach dem Standort der Immobilie. Bei regional größerer Gefährdung (z. B. Sturmflut an der See oder Lawinen in den Alpen) sind die Versicherungsbeiträge entsprechend höher.
Zusatzleistungen sind möglich
Einige Versicherer bieten weitere individuelle Zusatzleistungen an. Dazu gehören u. a. Schutz vor Schäden durch Vandalismus, Einbruch oder Fahrlässigkeit des Eigentümers. Auch Schäden an Fußbodenheizungen, Photovoltaikanlagen oder Gebäudeverglasungen können „on top“ abgesichert werden. Als Faustregel gilt allerdings: Je umfangreicher der Versicherungsschutz, desto teurer wird auch die Police.
Wichtig zu wissen: Eine Wohngebäudeversicherung schützt nur das Gebäude selbst sowie alle fest installierten Bauteile. Dazu gehören z. B. Küchenzeilen, Einbauschränke und sanitäre Rohrleitungen. Bewegliches Inventar (Möbel, Wertsachen oder Kleidung) ist nicht inbegriffen, sondern muss über eine separate Hausratpolice versichert werden.
Wie berechnet sich die Versicherungssumme?
Zur Berechnung der Versicherungssumme gibt es unterschiedliche Verfahren. Die wichtigsten sind
- Wohnflächentarif: hier hängt die Versicherungssumme von der Größe und der Ausstattung des Hauses ab
- Wertgutachten: bei diesem Verfahren schätzt ein Gutachter den Wert des Hauses
- Gleitender Neuwert: dabei beruht die Versicherungssumme auf dem fiktiven „Wert 1914“
Die häufigste Art der Versicherung ist die des gleitenden Neuwerts, da hier die Versicherungssumme an die Wertentwicklung des Hauses angepasst wird. So besteht, anders als beim Wertgutachten oder Wohnflächentarif, nach Jahren der Versicherung keine Gefahr der Unterversicherung.
Was ist der „Wert 1914“?
Grundlage für die Berechnung der Prämie in der gleitenden Neuwertversicherung ist in der Regel der Neubauwert des Hauses, also die Kosten, um das Haus wiederaufzubauen. Dabei sind unter anderem die Bauweise, die Art der Nutzung, die Art der Dachung sowie Standort und Ausstattung des Hauses relevant. Das gängigste Berechnungsverfahren fußt auf dem sogenannten „Versicherungswert 1914“. Dieser Wert gibt an, was eine zu versichernde Immobilie im Jahr 1914 gekostet hätte – in Goldmark. Denn 1914 war das letzte Jahr mit stabilen Baupreisen und einer Währung, die vollständig durch Gold gedeckt war. Die meisten Versicherungsunternehmen bieten eine Onlineberechnung des Wertes 1914 an.
Dazu müssen lediglich ein paar Gebäudedaten in das entsprechende Onlineformular eingegeben werden. Zunächst gilt es, den Gebäudetyp zu klassifizieren. Dieser ergibt sich aus der Anzahl der Etagen, der Art der Dachkonstruktion (Schräg- oder Flachdach) und den Grundmaßen des Kellers und der Wohnflächen. Entscheidend ist außerdem die Ausstattung des Hauses. Gehobene Merkmale wie Edelholzverkleidungen, Schwimmbäder und Stuckarbeiten können den Versicherungsbeitrag erhöhen, mindere Ausstattung (Ofenheizung, PVC-Boden etc.) den Beitrag senken.
Nach Eingabe aller relevanten Gebäudedaten lassen sich die Tarife und Leistungen der verschiedenen Versicherungsgesellschaften ganz einfach vergleichen. Dabei wird schnell deutlich, wie stark sich die einzelnen Policen in Beitrag und Versicherungsumfang entscheiden. Die Stiftung Warentest nahm im April 2016 insgesamt 97 verschiedene Versicherungsmodelle unter die Lupe – lediglich 32 wurden als empfehlenswert eingestuft. Vor Abschluss der Versicherung lohnt sich also ein intensiver Vergleich der Tarife.
Wie errechnet sich die Beitragshöhe?
Die Beitragshöhe ergibt sich aus dem Wert 1914, dem gleitenden Neuwertfaktor und dem Beitragssatz. Der gleitende Neuwertfaktor stellt dabei sicher, dass im Schadensfall ein kompletter Wiederaufbau des Hauses zu aktuellen Preisen inklusive aller Material-, Konstruktions-, Planungs- und Lohnkosten gewährleistet werden kann, also keine Unterversicherung eintritt. Dieser Faktor wird jährlich von der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) veröffentlicht und berücksichtigt den Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes sowie die Steigerung der Tariflöhne im Baugewerbe. Der Beitragssatz ist je nach Versicherung unterschiedlich und ist auch von verschiedenen Risikofaktoren, wie beispielsweise der Bauartklasse oder besonderen Gefahrenverhältnissen, abhängig.
Wohngebäudeversicherungen – wie viel Geld gibt es im Schadenfall?
Durch den Klimawandel und immer extremere Unwetter steigt auch die Zahl der wetterbedingten Schäden an deutschen Eigenheimen. Laut Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft haben die hiesigen Versicherungsgesellschaften im Jahr 2015 Zerstörungen in einer Gesamthöhe von 2,6 Milliarden Euro reguliert. In der gleitenden Neuwertversicherung erstatten Versicherer im Falle einer kompletten Unbewohnbarkeit der Immobilie immer den ortsüblichen Neubauwert zum Zeitpunkt des Schadenfalls. Da Bauobjekte aber immer auch eine Wertanlage sind und im Laufe der Zeit kostbarer werden, passen Versicherungsdienstleister den Vertragswert an die Baukostenentwicklung an. Für Policeninhaber ist so sichergestellt, dass im Falle eines „Totalschadens“ der alten Immobilie kraft der Versicherungssumme ein vergleichbares Bauobjekt errichtet werden kann. Diese Sicherheit bedeutet allerdings auch, dass die Prämien von Wohngebäudeversicherungen nicht statisch sind, sondern jährlichen dynamischen Anpassungen unterliegen.
Gebäudeversicherung – Rechtliches zur Beitragszahlung und Umlagefähigkeit
Bei selbst bewohnten Eigenheimen zahlt der Besitzer die Prämien für eine Wohngebäudeversicherung selbst. Bei vermieteten Immobilien können die Beträge generell auf einzelne Mietparteien umgelegt werden. Beiträge zur Gebäudeversicherung zählen zu den Betriebskosten. Doch Vorsicht: Liegen die Prämien mehr als 20 Prozent über den durchschnittlichen Beiträgen für vergleichbare Policen, können Mieter die Nebenkostenabrechnung anfechten. Aus diesem Grund gilt auch bei Gebäudeversicherungen der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit. Vermieter sind somit gesetzlich verpflichtet, keine überteuerten Verträge abzuschließen. Eine intensive Recherche vor Unterzeichnung der Police rechnet sich also in mehrfacher Hinsicht.
Übrigens: Beim Verkauf einer Immobilie geht die bestehende Wohngebäudeversicherung nach Grundbucheintrag automatisch auf den neuen Eigentümer über. So stellt der Gesetzgeber sicher, dass während einer Veräußerung keine Versicherungslücken entstehen. Der neue Eigentümer ist allerdings berechtigt, sich nach Erwerb des Hauses bei einem anderen Anbieter zu versichern.
Fazit:
- Eine Gebäudeversicherung bringt für Immobilienbesitzer finanziellen Schutz gegen Schäden durch Sturm, Hagel oder Wohnungsbrand.
- Eine entsprechende Police sichert alle Wohnräume ab, Gewerbeflächen müssen separat versichert werden.
- Viele Anbieter haben Erweiterungsmöglichkeiten im Programm, etwa Schutz vor Elementarschäden oder Vandalismus.
- Leistungen und Prämien unterscheiden sich erheblich, ein umfassender Vergleich lohnt sich.
- Beiträge zur Wohngebäudeversicherung sind umlagefähige Nebenkosten.
Haben Sie weitere Tipps zum Thema Gebäudeversicherungen? Unsere Leser freuen sich über wertvolle Informationen!