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Risiken beim Immobilienkauf ohne Eigenkapital

04.02.2016 13:18

Lesen Sie hier, unter welchen Bedingungen ein Immobilienkauf ohne Eigenkapital ratsam ist und erfahren Sie, wie Sie Ihre Finanzierung solide und sicher planen.

 

Günstige Kapitalmarktkonditionen machen einen Immobilienkauf ohne Eigenkapital attraktiv. Eine Vollfinanzierung ist aber nicht für jeden Käufer sinnvoll. Grundsätzlich ist die Finanzierung ohne Eigenkapital riskant und daher nicht für jeden ratsam. Der folgende Artikel bietet Ihnen einen Überblick über Fallstricke bei fehlendem Eigenkapital.

 

Die Nebenkosten beim Immobilienkauf

 

Trautes Heim – Glück allein? Das stimmt leider nicht immer. Mit der Kaufpreiszahlung ist es bei einer Baufinanzierung nicht getan. Achten Sie immer auf die zusätzlichen Kosten, die im Zusammenhang mit dem Kauf anfallen:

 

  • Grunderwerbsteuer, abhängig vom Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises
  • Maklergebühren, zwischen 3 und 7,14 % zzgl. Mehrwertsteuer
  • Notar- und Grundbuchkosten, etwa 2 % 

Insgesamt machen die Kaufnebenkosten zwischen 5 und 14 Prozent des Kaufpreises aus.

 

Immobilienkauf ohne Eigenkapital.jpg

 

Einen Überblick über die Nebenkosten in den einzelnen Bundesländern bietet eine Aufstellung des Portals Statista. In den Angaben sind die Maklergebühren enthalten, ohne Makler reduzieren sich die Werte entsprechend.

  

Bundesland

Kaufnebenkosten in Prozent des Kaufpreises

Brandenburg

13,64

Berlin

13,14

Hamburg

12,25

Niedersachsen

11,95

Bremen

11,95

Nordrhein-Westfalen

11,26

Rheinland-Pfalz

11,26

Mecklenburg-Vorpommern

10,95

Hessen

10,95

Thüringen

10,07

Schleswig-Holstein

10,07

Baden-Württemberg

10,07

Sachsen

10,07

Saarland

9,57

Sachsen-Anhalt

9,57

Bayern

8,57

 (Quelle: Statista 12/2015)

 

Idealerweise begleichen Käufer mindestens die anfallenden Nebenkosten aus ihrem Eigenkapital. Für einige Immobilienkäufer kann es sich lohnen, auf den Eigenkapitaleinsatz zu verzichten. Diese Finanzierungsform birgt jedoch einige Risiken.

 

Zinsaufschlag bei höherem Risiko

 

Finanziert die Bank die Nebenkosten im Rahmen einer Vollfinanzierung mit, gleicht sie das höhere Risiko durch einen Zinsaufschlag aus. Die Nebenkosten sind nicht werterhöhend, daher gewähren Kreditinstitute Darlehen für diese Kosten im Rahmen einer sogenannten Nachrangfinanzierung. Für Sie als Kreditnehmer bedeutet das eine höhere monatliche Belastung. Zudem verlangen Banken bei diesen Finanzierungsformen häufig die Stellung weiterer Sicherheiten.

 

Stiftung Warentest hat im April 2014 die Zinsaufschläge bei Krediten über 80 % unter die Lupe genommen. Demnach zeigen sich bei einer Vollfinanzierung des Kaufpreises deutliche Zinsaufschläge, gegenüber einer Finanzierung, die nur 80 % des Immobilienwertes umfasst.

 

Für Finanzierungen, die über den Kaufpreis hinausgehen, ergeben sich noch einmal höhere Zinsaufschläge. Nach Angaben der Warentester liegen die Zinsen für Nachrangfinanzierung in einigen Fällen sogar auf dem Niveau eines Dispokredites und sind immens teuer. Generell gilt daher: Je mehr Eigenkapital Sie in die Finanzierung einbringen, desto geringer fällt der Zinsaufschlag aus.

 

Risiko bei unerwarteten Verkäufen

 

Beim Immobilienverkauf werden die Nebenkosten in der Regel nicht durch den Verkaufserlös abgedeckt – im ungünstigsten Fall bleiben Sie auf einem Teil der Schulden sitzen. Insbesondere bei sinkenden Immobilienpreisen ergibt sich für den Verkaufsfall ein besonders hohes Risiko. Empfehlenswert ist die Vollfinanzierung nur für Darlehensnehmer mit einem hohen Einkommen und einem geregelten Lebensumfeld, das einen unvorhergesehenen Verkauf unrealistisch macht.

 

Stellen Sie Ihre Finanzierung auf eine solide Basis

 

Eine solide Basis ist für eine Vollfinanzierung unerlässlich. Diese Finanzierungsform eignet sich daher nur für Gutverdiener, die regelmäßig hohe Kreditraten zurückzahlen können. Der fehlende Eigenkapitaleinsatz muss auf jeden Fall durch eine höhere monatliche Tilgungsleistung kompensiert werden. Bei Vollfinanzierungen erwarten Banken einen höheren Tilgungsanteil, der die Ratenhöhe deutlich beeinflusst. Bei dem derzeitigen Zinsniveau ergibt sich bei einer zweiprozentigen Tilgung eine Darlehenslaufzeit von mehr als 30 Jahren. Entscheidend ist daher die Vereinbarung eines hohen Tilgungssatzes, um eine schnellere Entschuldung zu erreichen.

 

Für die Nachrangfinanzierung, die über den Wert des Hauses hinausgeht, sind mindestens drei Prozent empfehlenswert. Erwarten Sie in einigen Jahren den Eingang einer größeren Geldsumme, etwa aus einem fälligen Sparvertrag oder einer Lebensversicherung, ist die Vereinbarung einer Sondertilgung im Kreditvertrag wichtig.

 

Worauf man bei der Immobilienfinanzierung achten sollte.jpg

 

Behalten Sie die Anschlussfinanzierung im Blick

 

Gerade bei einem niedrigen Zinsniveau entscheiden sich Kreditnehmer für eine lange Zinsfestschreibung. Dennoch steht natürlich irgendwann die Anschlussfinanzierung an. Vorteilhaft ist die höhere Tilgung besonders im Hinblick auf die spätere Anschlussfinanzierung. Je geringer die Restschuld zu diesem Zeitpunkt ist, desto geringer das Risiko von plötzlich stark ansteigenden monatlichen Raten überrascht zu werden. Über die Entwicklung der Kapitalmarktzinsen kann zum heutigen Zeitpunkt niemand eine verlässliche Prognose treffen. Sinnvoll ist es, den Kapitalmarkt bereits zwei bis drei Jahre vor Ende der Zinsfestschreibung zu beobachten. So können sich Darlehensnehmer mit einem Forwarddarlehen bereits im Vorfeld günstige Konditionen sichern.

 

Haben Sie sich den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllt, kommen im Laufe der Zeit weitere Kosten auf Sie zu: Reparaturen, Modernisierungen oder Umbauten können das Budget stark belasten. Hier gilt es, vorsichtig und realistisch zu kalkulieren. Wer sich mit einer zu hohen monatlichen Belastung an den Rand der finanziellen Möglichkeiten gebracht hat, ist nicht in der Lage, Rücklagen zu bilden. Eine unvorhergesehene Reparatur kann so schnell zu finanziellen Schwierigkeiten führen. Gerade bei einer Vollfinanzierung ist es wichtig, bei der monatlichen Budgetrechnung Rücklagen einzuplanen.

 

Fazit

 

  • Bei einer Vollfinanzierung führen Zinsaufschläge zu einer deutlichen Erhöhung der monatlichen Belastung und der Gesamtsumme der zu zahlenden Zinsen.
  • Je höher das Eigenkapital ist, desto geringer sind die Zinsaufschläge bei der Finanzierung.
  • Das Risiko, bei einem unerwarteten Verkauf nicht die gesamten Schulden zurückzuzahlen zu können, steigt bei einer Vollfinanzierung.
  • Für Gutverdiener mit sicherem Arbeitsplatz und geregeltem Lebensumfeld ist die Vollfinanzierung realistisch.
  • Während der Darlehenslaufzeit sollten Rücklagen geschaffen werden.
  • Bei Anschlussfinanzierungen besteht ein höheres Zinsänderungsrisiko.

 

Wie haben Sie Ihr Eigenheim finanziert? War es schwer für Sie, das passende Finanzierungsmodell für sich zu finden? Wir freuen uns über Ihre Berichte.