Wissen

... statt vermuten

abbrechen
Suchergebnisse werden angezeigt für 
Stattdessen suchen nach 
Meintest du: 

Renovierung geplant? Den Wohnungsumbau von der Steuer absetzen

Ihr Haus braucht eine neue Heizung oder bessere Wärmedämmung? Ein neues Bad? Neue Fußbodenbeläge? Oder einen Treppenlift?

 

Dann wissen Sie vermutlich schon sehr genau: Das wird eine teure Angelegenheit! Aber immerhin gibt es in Sachen Umbau- und Renovierungsmaßnahmen auch eine gute Nachricht: Die Kosten lassen sich ganz oder teilweise von der Steuer absetzen. Lesen Sie hier, was Sie als Eigenheimbesitzer oder Vermieter geltend machen können.

 

Eigenheim: haushaltsnahe Handwerkerleistung oder außergewöhnliche Belastung

 

Bei einem Eigenheim gibt es zwei Möglichkeiten, den Fiskus an den Kosten für Modernisierungs- oder Umbaumaßnahmen zu beteiligen: Entweder Sie setzen diese als haushaltsnahe Handwerkerleistungen ab oder als außergewöhnliche Belastungen. Wo liegt der Unterschied? Das soll in den folgenden beiden Abschnitten kurz erklärt werden.

 

Steuerliche Vorteile beim Renovieren nutzen.jpg

 

Haushaltsnahe Handwerkerleistungen: Ersparnisse bis zu 1.200 Euro pro Jahr

 

Rechnungen von Handwerkern, die in ihrem Eigenheim zugange waren, sollten Sie unbedingt aufheben. Ob Heizungsinstallateur oder Bodenleger: Die Kosten für deren Arbeiten sind steuerlich absetzbar. Konkret: Die reinen Arbeitskosten machen Sie im Mantelbogen Ihrer Steuererklärung als haushaltsnahe Handwerkerleistung geltend. Die Materialkosten müssen Sie vorher herausrechnen.

 

Es ist daher ratsam, vom jeweiligen Handwerker eine Rechnung zu verlangen, in der Arbeits- und Materialkosten getrennt aufgeschlüsselt sind. Welche Ersparnis bringt Ihnen das? Immerhin 20 Prozent dieser Arbeitskosten, maximal aber 1.200 Euro pro Kalenderjahr zieht das Finanzamt direkt von Ihrer Steuerschuld ab. Dadurch wird Ihre Steuernachzahlung geringer bzw. die Steuererstattung größer.

 

Zwangsläufige Umbaumaßnahmen als außergewöhnliche Belastungen absetzbar

 

Eine weitere Steuersparmöglichkeit ist eventuell noch interessanter: Sie betrifft den behindertengerechten Umbau. Ist ein solcher Umbau zwangsläufig, also unbedingt nötig, dann können Sie die vollen Kosten (Arbeits- und Materialkosten) als außergewöhnliche Belastung in Ihrer Steuererklärung geltend machen.

 

Das betrifft beispielsweise den Umbau des Bades mit behindertengerechter Toilette und Dusche. Oder den Einbau eines Treppenlifts. Oder auch die Einrichtung einer rollstuhlgerechten Rampe am Hauseingang. Selbst ein nachträglich eingebauter Fahrstuhl kann steuerlich abgesetzt werden.

 

Absetzbar sind die Kosten allerdings nur dann, wenn die Ausgaben unumgänglich sind, also weil z. B. ein gehbehindertes Haushaltsmitglied die Immobilie ansonsten nicht nutzen kann. Die Umbau-Notwendigkeit müssen Sie dem Finanzamt nachweisen, etwa durch einen Schwerbehindertenausweis oder ein ärztliches Attest.

 

Das Finanzamt zieht von den geltend gemachten Kosten noch die „zumutbare Belastung“ ab. Diese hängt von der Höhe Ihres persönlichen Einkommens, von der Anzahl Ihrer Kinder und Ihrer steuerlichen Veranlagung (als Einzelperson oder gemeinsam als Ehepaar) ab.

 

Der Rest verringert das Einkommen und wirkt sich entsprechend steuermindernd aus. Wie hoch die zumutbare Belastung ist, lässt sich übrigens im Internet ganz leicht ermitteln, denn die Oberfinanzdirektion Niedersachsen stellt ein entsprechendes Tool zur Verfügung.

 

Mietshaus: Vermieter können die gesamten Kosten absetzen

 

Als Vermieter können Sie jede Umbau-, Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahme absetzen, und zwar stets in voller Höhe. Das heißt: Sowohl Material- als auch Arbeitskosten machen Sie in der Anlage V Ihrer Steuererklärung geltend. Aber Achtung: Dabei müssen Sie streng unterscheiden zwischen Erhaltungsaufwendungen (sofort im betreffenden Kalenderjahr absetzbar) und Herstellungsaufwand (abzuschreiben über die Nutzungsdauer).

 

Erhaltungsaufwand: Es entsteht nichts Neues oder Besseres

 

Maßnahmen, die einfach nur die Immobilie in ihrem ordnungsgemäßen Zustand erhalten, können Sie sofort absetzen, also auf einen Schlag im Jahr der Zahlung. Sie tragen die Kosten dann im Punkt „Erhaltungsaufwand“ der Anlage V ein. Das gilt beispielsweise für die Renovierung einer Wohnung, für die Reparatur einer defekten Heizung oder für den Austausch eines stark verschrammten Laminatbodens.

 

Wichtig: Die Immobilie darf dadurch nicht verändert werden. Wahlweise können Sie diese Kosten übrigens auch auf 2 bis 5 Jahre verteilen (§ 82b Einkommensteuer-Durchführungsverordnung). Das empfiehlt sich bei hohen Erhaltungsaufwendungen vor allem dann, wenn Sie in den kommenden Jahren womöglich ein höheres Einkommen und damit eine höhere Steuerlast haben als in dem Jahr, in dem die Aufwendungen tatsächlich angefallen sind.

 

Wohnungsumbau von der Steuer absetzen.jpg

 

Herstellungsaufwand: Die Immobilie erfährt eine Wertsteigerung

 

Über die gesamte Nutzungsdauer (in der Regel 50 Jahre) abzuschreiben sind dagegen Kosten für Renovierungs-, Modernisierungs- und Umbaumaßnahmen, bei denen etwas Neues bzw. Besseres entsteht. Typische Beispiele sind der Anbau eines Wintergartens, das Versetzen von Wänden oder auch ein Ersatz der Laminat- durch Parkettböden. Steuerlich gesehen handelt es sich dabei um einen Herstellungsaufwand.

 

Als (nachträglicher) Herstellungsaufwand gelten auch Renovierungs- und Erhaltungsmaßnahmen, die binnen drei Jahren nach dem Erwerb einer Immobilie erfolgen und deren Kosten (netto) mindestens 15 Prozent der Kaufsumme betragen. Auch diese Kosten müssen Sie abschreiben, statt sie sofort abzusetzen.

 

Beachten Sie aber: Bis zu einer Grenze von 4.000 Euro pro Jahr können Sie auch Herstellungskosten als „Erhaltungsaufwand“ im Jahr der Ausgabe absetzen – was in der Regel die größere Steuerersparnis bringt, weil es hilft, der Progression zu entgehen.

 

Fazit: Nutzen Sie Ihre Möglichkeiten

 

Sie sehen: Es gibt vielfältige Möglichkeiten, Renovierungs- und Umbaumaßnahmen steuerlich abzusetzen. Nutzen Sie sie – denn Ihnen winkt dadurch eine beträchtliche Steuerersparnis. Übrigens brauchen Sie die Nachweise (Rechnungen) bei haushaltsnahen Handwerkerleistungen nicht mitzuschicken. Es reicht, wenn Sie sie vorlegen, sofern das Finanzamt danach fragt. Da Handwerkerrechnungen ohnehin zwei Jahre aufbewahrt werden müssen, sollten Sie diese zumindest so lange sorgfältig aufheben.

 

_______________________________________________________________________

 

Die wichtigsten Punkte auf einen Blick:

 

  • Eigenheim: Absetzbar sind die reinen Arbeitskosten als haushaltsnahe Handwerkerleistung. 20 Prozent dieser Kosten, höchstens jedoch 1.200 Euro pro Kalenderjahr, mindern direkt die Steuerlast.
  • Ist ein behindertengerechter Umbau im Eigenheim notwendig, dann sind die Kosten dafür als „außergewöhnliche Belastungen“ absetzbar.
  • Mietwohnungen und -häuser: Absetzbar ist alles, vorausgesetzt, es besteht die Absicht, mit der Vermietung Einkünfte zu erzielen. Reine Erhaltungsaufwendungen sind sofort im Jahr der Ausgabe in voller Höhe absetzbar. Etwas anderes gilt bei den Kosten für Maßnahmen, bei denen etwas Neues geschaffen oder eine entscheidende Verbesserung erzielt wird. Die sogenannten Herstellungskosten müssen über die Nutzungsdauer (50 Jahre) abgeschrieben werden. Hier gilt aber eine Grenze von 4.000 Euro pro Jahr (netto). Bleiben die Kosten darunter, können die Baumaßnahmen als Erhaltungsaufwand abgesetzt werden.
  • Vermieter sollten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf eines Mietobjekts aufpassen. Die Kosten für Erhaltung und Modernisierung (netto, d. h. ohne Umsatzsteuer) dürfen 15 Prozent des Immobilienpreises nicht übersteigen. Sonst müssen auch sie abgeschrieben werden.
2 Kommentare

Häufiger Besucher

Zählt der Erhaltungsaufwand für jede Immobilie oder nur für Mietwohnungen/häuser?


Community Manager

Hallo @JohnnyMalone,

 

vielen Dank für Ihr Interesse und Ihre Rückfrage zum Thema!

 

Sie können tatsächlich Kosten für Reparaturen und Instandhaltung nur als Erhaltungsaufwand bzw. als Herstellungsaufwand absetzen, wenn Sie die Immobilie auch vermieten. Sehr gut wird dies auch auf der Website Finanztipp beschrieben.

 

Ich hoffe, das hilft Ihnen weiter!

 

Herzliche Grüße aus Nürnberg,

Ihr Consorsbank Online-Team