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Immobilienfonds: Funktionsweise, Chancen und Risiken

In den letzten Jahren erwiesen sich Gewerbe- und Wohnimmobilien als ausgesprochen lukrative Geldanlage. Zu den Mieteinnahmen gesellten sich teils deutliche Preissteigerungen. Vor allem zwei Ursachen zeichnen dafür verantwortlich: Der Zustrom in die Ballungsgebiete und die lockere Geldpolitik der Europäischen Zentralbank. Letztere machte die Finanzierung günstig und weckte darüber hinaus Inflationssorgen bei den Anlegenden.

Kein Wunder, dass immer mehr Menschen mit dem Gedanken spielen, ihr Geld ebenfalls in den Immobiliensektor zu stecken. Für direkte Investments ist allerdings relativ viel Kapital erforderlich. Zudem erfordert der Kauf ein gewisses Know-how und die Verwaltung beansprucht Zeit.

 

Teilhabe am Immobilienboom mit kleinen Beträgen und wenig Aufwand

 

Möchten Sie auf einfache Weise und mit kleineren Summen am Immobilienboom partizipieren, versprechen Immobilienfonds eine Lösung. Es gibt diese in zwei Varianten: als offene und als geschlossene Fonds. Eine dritte Möglichkeit stellen sogenannte REITs (Real Estate Investment Trusts) dar.

 

Die Funktionsweise offener Immobilienfonds

 

Offene Immobilienfonds ähneln in ihrem Aufbau Aktienfonds: Die Anzahl der Anteile ist variabel und damit auch das Fondsvermögen. Möchten mehr Menschen Geld in einem bestimmten Fonds anlegen, gibt der Emittent mehr Anteile heraus. Das zusätzlich vereinnahmte Geld fließt dann mittelfristig in weitere Immobilien. Der Kauf von Anteilen ist kurzfristig möglich, bei der Rückgabe an die Fondsgesellschaft gilt eine Frist von 24 Monaten. Zwar ist grundsätzlich auch ein Verkauf über die Börse möglich. Hier sind jedoch oft deutliche Abschläge zum Nettoinventarwert, die durchaus 10 Prozent erreichen können, hinzunehmen. Offene Immobilienfonds sind im Durchschnitt relativ groß und besitzen eine Vielzahl an Objekten.

 

Die Funktionsweise geschlossener Immobilienfonds

 

Bei geschlossenen Immobilienfonds ist das Kapital der Anleger langfristig gebunden. Haben diese in den Fonds investiert, erhalten sie ihr Geld erst am Ende der vorher vereinbarten Anlagedauer zurück. Nicht davon betroffen sind eventuelle Ausschüttungen von Mieteinnahmen. Typischerweise richten sich geschlossene Immobilienfonds an einen kleineren Investorenkreis. Daraus ergeben sich höhere Mindestbeträge für eine Anlage, die normalerweise bei einigen Tausend Euro beginnen.

 

Die Funktionsweise von REITs (Real Estate Investment Trusts)

 

Bei einem REIT handelt es sich um eine Aktiengesellschaft, die in Immobilien investiert und Einnahmen durch Vermietungen oder Veräußerungen erzielt. Diese „Immobilienaktien“ ermöglichen, ebenso wie offene Immobilienfonds, ein Investment mit geringen Beträgen. Allerdings läuft der Handel der Anteile hier ausschließlich über die Börse. Es gibt keinen Emittenten und somit keine Mindesthaltedauer. Damit verbunden sind jedoch auch größere Kursschwankungen. Deutsche REITs müssen mindestens 75 Prozent ihres Vermögens in Immobilien halten und mindestens 90 Prozent des Gewinns ausschütten. Wer nicht in einen einzelnen REIT investieren möchte, kann mittels eines REIT-Fonds das Risiko streuen.

 

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Welche Chancen bieten offene und geschlossene Immobilienfonds sowie REITs?

 

Mit Immobilienfonds und REITs können Sie zum einen von Wertsteigerungen der Objekte, zum anderen von den Mieteinnahmen profitieren. Zugleich gelten Sachwerte als ein Schutz vor möglicherweise steigenden Inflationsraten. Dabei bieten Ihnen vor allem offene Immobilienfonds und Real Estate Investment Trusts eine hohe Flexibilität. Durch die Zahl der gekauften Anteile lässt sich der Umfang des Investments genau steuern.

Als Beimischung in einem Wertpapierdepot können Immobilienfonds das Gesamtrisiko reduzieren. Sie schwanken typischerweise weniger als Aktienfonds. Dazu kommt eine langfristig eher geringe Korrelation zwischen beiden Anlageklassen: Die Kurse bewegen sich nicht im Gleichschritt und teilweise sogar gegenläufig. Dies reduziert ebenfalls die Volatilität des Depots.

 

Welche Risiken gehen mit Investments in Immobilienfonds und REITs einher?

 

Wie andere Sachwerte sind Immobilien nicht vor Wertverlusten gefeit – auch wenn die letzten Jahre einen anderen Eindruck erwecken. Ein kurzer Rückblick ins Jahr 2008 beweist das: Im Rahmen der Subprime-Krise platzte in den USA eine Immobilienblase und die Preise fielen rasant. In der Folge verloren ebenso Objekte in Europa deutlich an Wert – zumindest zeitweise.

Damals zeigte sich auch, dass die normalerweise geringe Korrelation zwischen Aktien und Immobilienfonds sowie REITs bei einer Krise steil ansteigen kann. Das liegt nicht zuletzt am „Risk off“-Verhalten: Anlegende flüchten aus allen risikobehafteten Investments gleichzeitig und lassen damit deren Kurse in den Keller stürzen.

 

Spezielle Risiken offener Immobilienfonds

 

Bei offenen Immobilienfonds gibt es eine vorgeschriebene Mindesthaltedauer von 24 Monaten. Zudem müssen Sie die geplante Rückgabe zwölf Monate vorher beim Emittenten anmelden. Der Grund hierfür liegt darin, dass sich die Immobilien im Fonds nicht auf die Schnelle veräußern lassen. Gäben kurzfristig viele Anlegende ihre Anteile an die Fondsgesellschaft zurück, wäre ein Liquiditätsengpass die Folge. Diese Regelung resultiert aus den Erfahrungen der Finanzkrise des Jahres 2008.

Diese Fristen gelten jedoch nur für die Rückgabe an den Emittenten und nicht für den Sekundärmarkt. Sie haben grundsätzlich die Möglichkeit, die Anteile an der Börse weiterzuverkaufen – typischerweise jedoch mit deutlichen Abschlägen. Voraussetzung ist außerdem eine entsprechende Nachfrage zum jeweiligen Zeitpunkt.

 

Spezielle Risiken geschlossener Immobilienfonds

 

Geschlossene Fonds investieren typischerweise in wenige Objekte, teilweise nur in ein einziges. Entsprechend hoch ist das Risiko, falls sich dieses nicht wie erwartet entwickelt. Darüber hinaus setzen diese Fonds neben dem Anlegergeld zum Kauf von Immobilien häufig Kredite ein. Stocken die Einnahmen – etwa weil ein großer Mieter in einer Gewerbeimmobilie zahlungsunfähig wird – kann dies den Fonds in Schieflage bringen. Eine weitere Gefahr droht von unseriösen Anbietern, die beispielsweise überhöhte Gebühren für die Verwaltung berechnen.

Wie schätzen Sie die Relation von Chancen und Risiken bei Immobilienfonds ein? Wir freuen uns auf Ihre Meinung zum Thema in Form eines Kommentars!

 

  • Mit Immobilienfonds ist ein Immobilien-Investment mit kleineren Beträgen möglich.
  • Als Beimischung im Depot können Immobilienfonds das Gesamtrisiko reduzieren.
  • Kursverluste lassen sich jedoch auch hier nicht ausschließen.
  • Je nach Art des Fonds gibt es eine Mindesthaltedauer oder einen festen Anlagezeitraum.
  • Offene Fonds lassen sich bei entsprechender Nachfrage an der Börse weiterverkaufen.