Überschuldung, Scheidung, Arbeitslosigkeit – oft können Häuslebauer ihre Kredite nicht mehr bezahlen. Meist kommt das Objekt dann unter den Hammer. Für Käufer bietet die Zwangsversteigerung einerseits folgende Vorteile:
- niedrige Kaufpreise, gelegentlich bis zu 70 % unter dem eigentlichen Wert
- keine Makler- und Notargebühren
- hohe Transparenz bezüglich aller Verbindlichkeiten und Lasten
Andererseits dürfen Sie folgende Risiken nicht übersehen:
- kein Anspruch auf Besichtigung des Objektes von innen
- keine Rücktrittsmöglichkeit von einem abgegebenen Gebot
- keine Mängelgewährleistung
- Kündigungsmöglichkeit von Mietern nur bei Eigenbedarf
- unabschätzbarer Sanierungsbedarf
- Räumungsklage, wenn der bisherige Eigentümer nicht auszieht
Kaufen Sie keine Black Box
Versteigerungsobjekte finden Sie schnell im Aushang beim Amtsgericht und im Immobilienteil der Tageszeitung oder über die Internetseite www.zvg-portal.de. Jedoch brauchen Sie genügend Informationen, um keine Black Box zu kaufen. Informieren Sie sich wie folgt:
- Lesen Sie die Versteigerungsakte beim zuständigen Amtsgericht. Dort finden Sie unter einem Aktenzeichen Informationen wie die Anschrift und weitere Angaben zum Gläubiger, einen Grundbuchauszug wegen Grundschulden, Wohn- und Wegerechten sowie ein Wertgutachten des Amtsgerichts. Beim Wertgutachten ist jedoch Vorsicht geboten: Es enthält zwar Objektbeschreibung, Lage, Fotos und Angaben zur Vermietbarkeit. Es hat aber zwei Haken: Das Gutachten bietet keine Gewährleistung bei Mängeln oder Falschangaben. Zudem ist es oft unvollständig. Der Gutachter hat keinen Anspruch auf Besichtigung des Objekts von innen und muss das Gutachten trotzdem erstellen.
- Prüfen Sie das Exposé der Gläubigerbank genau. Wegen des großen Interesses am Verkauf könnten die Informationen etwas geschönt sein.
- Besichtigen Sie Ihr Traumhaus von außen, um einen ersten Eindruck von Gebäudezustand, Grundstück und Gegend zu bekommen.
- Versuchen Sie, das Objekt von innen zu besichtigen. Bitten Sie bei vermieteten Objekten die Mieter um einen Besichtigungstermin. Fragen Sie die Gläubigerbank um Vermittlung einer Besichtigung. Nehmen Sie einen Sachverständigen zur Besichtigung mit, um versteckte Mängel rechtzeitig zu entdecken.
- Bitten Sie auch die Nachbarn um weiterführende Informationen.
Wie Sie zum Zwangsversteigerungstermin richtig bieten
Besuchen Sie andere Versteigerungen, um sich mit dem Bieten vertraut zu machen. Beobachten Sie mitbietende Profis, die oft das Objekt nach einer Renovierung teuer weiterverkaufen.
Klären Sie die Finanzierung wegen der Sicherheitsleistung von 10 % des Verkehrswerts. Sie müssen diese nach Abgabe eines Gebots per Verrechnungsscheck, Überweisung oder Bankbürgschaft hinterlegen.
Folgende Taktik hat sich beim Bieten bewährt:
- Warten Sie im Verlauf der 30-minütigen Bietzeit erst andere Gebote ab. Vor dem Ende fordert der Rechtspfleger mehrmals zum Bieten auf und verkündet anschließend drei Mal das Höchstgebot.
- Bieten Sie erst vor der dritten Verkündung, um Mitbietende zu verunsichern.
- Setzen Sie sich eine Schmerzgrenze anhand des Verkehrswertes und Ihres Budgets, um einen Biet-Rausch zu vermeiden. Wählen Sie das Limit oberhalb eines runden Betrags – beispielsweise 209.000 Euro anstatt 199.000 Euro.
- Lassen Sie sich nicht auf Preistreibereien von Mitbietern ein.
- Bleiben Sie dran, solange Immobilienhändler weiter bieten. Sie wissen am besten, ab welchem Preisniveau sich der Kauf nicht mehr lohnt.
- Bieten Sie nicht mehr weiter, sobald Profis aussteigen.
Sie erhalten den Zuschlag und werden sofort Eigentümer, wenn Sie das höchste Gebot abgegeben haben und es über 70 % des Verkehrswertes liegt. Unterschreitet es diesen Wert, kann die Gläubigerbank den Zuschlag verhindern. Anschließend gibt es einen neuen Termin. Liegt das höchste Gebot unter der Hälfte des Verkehrswerts, wird der Zuschlag von Amts wegen verweigert und ein neuer Termin festgelegt. Beim nächsten Versteigerungstermin kann der Zuschlag deshalb nicht mehr verweigert werden.
Wann sich der Kauf per Zwangsversteigerung lohnt
Manch vermeintliches Schnäppchen kann sich als Fehlkauf oder als Sparbüchse ohne Boden erweisen. Wie bei herkömmlich gekauften Immobilien zählt auch beim Erwerb per Zwangsvollstreckung die Lage. Aufgrund der Immobilienpreisentwicklung der vergangenen Jahre konnten Eigentümer Immobilien in guter Lage bei finanziellen Engpässen problemlos am freien Markt verkaufen. Daher ließen sie es nicht auf eine Zwangsvollstreckung ankommen. So ist es unwahrscheinlich, dass eine Jugendstilvilla unter den Hammer kommt.
Der Erwerb per Zwangsversteigerung lohnt sich besonders bei Immobilien in B-Lage. Interessant sind Objekte in Gegenden mit Turnaround-Perspektive oder mit neuen Gebäuden ohne Sanierungsstau.
Lassen Sie die Finger von Objekten, die sich beispielsweise an viel befahrenen Straßen oder neben einem Klärwerk befinden. Meiden Sie außerdem Immobilien, die Sie nicht von innen besichtigen konnten.
Fazit:
- Der Immobilienkauf per Zwangsvollstreckung ist um bis zu 50 % günstiger, birgt aber Risiken.
- Informieren Sie sich ausreichend, um unliebsame Überraschungen zu vermeiden.
- Verfolgen Sie zum Versteigerungstermin eine kluge Taktik.
- Der Erwerb per Zwangsversteigerung lohnt sich besonders bei Immobilien in mittleren Lagen.
- Meiden Sie Objekte, die sich in schlechter Lage befinden und die Sie nicht inspizieren konnten.
Haben Sie bereits eine Immobilie bei einer Zwangsversteigerung erworben? Oder sind Ihnen die Risiken zu groß? Teilen Sie Ihre Erfahrungen in den Kommentaren.