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Ihr Weg ins Eigenheim: So sparen Sie beim Hausbau (1/4)

In Teil 1 unserer Serie geben wir Ihnen einen kurzen Überblick, wo Sie beim Hausbau sparen können.

 

Günstige Zinsen lassen den Traum vom Eigenheim auch für Normalverdiener wahr werden. Erfahren Sie hier, an welchen Stellen Sparpotenzial besteht. Bereits bei der Planung und natürlich bei der Finanzierung lassen sich erhebliche Summen einsparen. So kann auch die Suche nach einem Grundstück großen Einfluss auf die Kosten nehmen.

 

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Das Grundstück gezielt wählen

 

Ein schwieriger Untergrund oder ein Grundstück in Hanglage erhöhen die Baukosten deutlich. Ein Hanggrundstück, das eine Ausrichtung der Wohnräume nach Süden zulässt, kann aber trotzdem interessant sein. Die natürliche Dämmung an im Hang liegenden Gebäudeteilen kann die Unterhaltskosten positiv beeinflussen. Generell sind Grundstücke, die eine Ausrichtung der Wohnräume nach Süden zulassen, zu bevorzugen, denn in diesem Fall sorgt die Sonne auch im Winter für einen geringen Bedarf an Heizenergie. In Ballungszentren sind Grundstücke rar und teuer. Es lohnt sich daher, nach Baulücken und Grundstücken „in zweiter Reihe“ durch Nachverdichtungen Ausschau zu halten.

 

Wohnraum genau kalkulieren

 

Unnötige Wohnflächen erhöhen nicht den Komfort, aber sie kosten Geld beim Bau und im Unterhalt. Planen Sie die einzelnen Räume also nicht überdimensioniert. Eine offene Küche mit angrenzendem Essbereich und Wohnzimmer spart im Vergleich zu drei getrennten Räumen Platz. Auch die Kosten für Wände, Türen und Beschläge entfallen. Lange Sichtachsen und große Fensterflächen lassen die Räume besonders großzügig und nicht beengt erscheinen.

 

Ein Architekt kann sparen helfen

 

Ein guter Architekt kann sie dabei unterstützen, die Baukosten gering zu halten. Er steht Ihnen bei der Auswahl der verschiedenen Materialien zur Verfügung und behält die Folgekosten im Blick. Als Experte für die optimale Gestaltung und Anordnung der Räume präsentiert er Ihnen Möglichkeiten, die Ihnen vielleicht vollkommen neu sind und oft begeistern.

 

Disziplin während der Bauphase

 

Nachträgliche Änderungen am Bauplan sind ein teurer Spaß. Die einzelnen Posten mögen vertretbar erscheinen, in der Summe kommt aber viel zusammen. Setzen Sie sich ein festes Budget und bleiben Sie konsequent. Wenn an der einen Stelle eine aufwendigere Lösung unbedingt gewünscht ist, dann sparen Sie die Mehrkosten möglichst an anderer Stelle ein.

 

Muss ein Keller sein?

 

Viele Bauherren versenken einen nicht unerheblichen Anteil der Bausumme im Boden. Überlegen Sie genau, ob Sie tatsächlich eine volle Unterkellerung des Gebäudes benötigen. Eine Fundamentplatte ist deutlich kostengünstiger zu erstellen als ein ganzer Keller. Eine Teilunterkellerung oder eine großzügig bemessene Garage als Stauraum bieten sich als günstigere Alternativen an.

 

Kompakte Bauformen helfen sparen

 

Winkel, Gauben und Erker verursachen hohe Baukosten. Ein kompakter Baukörper mit einem einfachen Sattel- oder Pultdach spart Baumaterial, verringert die Lohnkosten und ist vom energetischen Standpunkt aus vorteilhaft. Das puristische Design wirkt zudem modern und elegant.

 

Geringe Bauzeit – geringe Kosten

 

Fertighäuser in Modulbauweise verkürzen die Bauzeit enorm. Damit lässt sich Miete einsparen, weil das Haus schneller bezugsfertig ist. Oft kann der Innenausbau bereits nach einer Bauzeit von einem oder zwei Tagen beginnen. Gleichzeitig sind die vorgefertigten Module günstiger als eine massive Stein-auf-Stein-Bauweise. Die Module sind wahlweise in Holzbauweise oder aus massiven Baustoffen erhältlich. Auch eigene Wünsche kann der Bauherr bei dieser Bauweise realisieren - wenn auch mit Einschränkungen, da die Häuser in der Regel standardisiert sind. 

 

Eigenheim.jpg

 

Wer billig baut, zahlt doppelt

 

Sparsam und budgetorientiert zu bauen, bedeutet nicht, auf hochwertige Baustoffe zu verzichten. Insbesondere im Bereich der Dämmung und der Haustechnik lohnt es sich, auf Aspekte wie Nachhaltigkeit und spätere Entsorgungsmöglichkeiten zu achten. Wählen Sie einzelne Komponenten so aus, dass spätere Umrüstungen kein Problem darstellen. Möchten Sie später eine Fotovoltaikanlage installieren, planen Sie die nötigen Schächte bereits in der Bauphase ein. Entscheiden Sie sich bevorzugt für ein Heizsystem, das sich später auf regenerative Energien umstellen lässt. Wer an die Zukunft denkt, trägt maßgeblich zum Werterhalt der Immobilie bei. Preiswert bauen heißt nicht billig bauen.

 

Eigenkapital einbringen – Zinsen senken

 

Im anglo-amerikanischen Raum sind 100-Prozent-Finanzierungen üblich, auch in Deutschland gewähren einige Anbieter Kredite in Höhe von bis zu 120 Prozent des Kaufpreises. Das klingt verlockend, da Sie auch ohne Eigenkapital kurzfristig von niedrigen Zinsen profitieren können. Allerdings steigt der Zinssatz der angebotenen Finanzierungen schlagartig an, wenn Sie 80 Prozent der erforderlichen Summe oder mehr finanzieren lassen. Bereits im Jahr 2014 ermittelte die Stiftung Warentest Finanztest, dass sich der Zinssatz an dieser bei Banken magischen Grenze annähernd verdoppelt. Zusätzlich ist es sinnvoll, die Finanzierungsangebote verschiedener Banken zu vergleichen.

 

Fazit:

 

  • Eine geschickte Planung von der Wahl des Grundstücks bis zum Innenausbau kann die Baukosten deutlich senken.
  • Ein Fertighaus kann eine vollwertige Alternative zum vor Ort gemauerten Haus darstellen.
  • Eigenkapital wirkt sich günstig auf den Zinssatz der Immobilienfinanzierung aus.

 

Ausblick: Erfahren Sie in unserer Serie "Ihr Weg ins Eigenheim" mehr über die genannten Aspekte. In den folgenden Artikeln können Sie unter anderem lesen, was beim Grundstückkauf zu beachten ist, welche Sparpotenziale es im Energiebereich gibt und was bei der Immobilienfinanzierung zu beachten ist. 

 

Planen Sie gerade einen Hausbau oder sind Sie bereits Bauherr? Dann berichten Sie uns gerne von Ihren Erfahrungen.

7 Kommentare

Routinierter Autor

"Günstige Zinsen lassen den Traum vom Eigenheim auch für Normalverdiener wahr werden."

 

Selten so einen Quatsch gelesen... So viele weitere Faktoren spielen dabei eine Rolle, die völlig außer Acht gelassen werden. Mal ein paar Thesen der Immobilienkäufer, und warum diese falsch sind...

 

 

1. Günstige Zinsen

Damit wird ja an allen Ecken geworben, ergo steigt auch die Nachfrage. Was passiert, wenn eine steigende Zahl von Käufern auf ein limitiertes Gut wie Immobilien trifft, brauche ich wohl nicht  näher erläutern...

 

 

2. Bevor ich miete, lieber was Eigenes abbezahlen

Hier mal eine Beispielrechnung, warum das Ganze nicht aufgeht.

 

Mietpreis Haus gemäß Immoscout in Heilbronn ca. 9 EUR/qm

Kaufpreis Haus gemäß Immoscout in Heilbronn ca. 2.500 EUR/qm

 

Für ein 140qm-Haus ergibt dies:

Mieten 1.260 EUR/Monat

Kaufen 350.000 EUR plus Kaufnebenkosten (ca. 10%) 385.000 EUR

 

Darlehenberechnung gemäß Interhyp:

EK: 85.000 EUR

Darlehenssumme: 300.000 EUR

Zinsbindung: 25 Jahre

Tilgung: Volltilgung

Eff. Jahreszins: 3,32%

monatl. Rate: 1.317,63 EUR

 

zusätzlich:

Rücklagen Instandhaltung 1% vom Neuwert (350.000 EUR * 1% / 12 Monate) = 291,67 EUR/Monat

 

Gesamtbelastung Miete: 1.260,- EUR

Gesamtbelastung Kauf: 1.609,30 EUR

 

Für ein vergleichbares Objekt muss ich als Käufer also ca. 350 EUR mehr pro Monat aufbringen.

 

 

3. Schutz vor hoher Inflation bzw. Hyperinflation

Basiert einzig auf dem Grundgedanken der Entwertung von Kreditschulden. Die Vergangenheit hat jedoch gezeigt, dass der Staat sehr kreativ ist, was neue Steuern oder sonstige Abgaben auf Immobilien angeht, wenn es zu einer Hyperinflation kommt.

 

Wie Adam Smith so schön gesagt hat:

"Keine Kunst lernt eine Regierung schneller als die, Geld aus den Taschen der Leute zu ziehen".

 

 

4. Häuser steigen langfristig im Wert

Da Wohnen einen großen Anteil an den Ausgaben der Menschen hat, korrelieren die Immobilienpreise stark mit den Gehaltsentwicklungen, welche wiederum an die Inflation gebunden sind.

 

Der Finanzautor Gerd Kommer hat das Ganze für den Zeitraum von 1970 bis 2009 analysiert und ist auf ein für Viele überraschendes Ergebnis gekommen:

"Die inflationsbereinigte Wertsteigerung von Wohnimmobilien über die letzten 40 Jahre in Deutschland war exakt null."

 

Und was die kurzfristige Entwicklung angeht, die kann niemand vorhersehen. Ich wette, vor 10 Jahren hat sich auch keiner gedacht, seine Wohnung in Athen für unter 10.000 EUR zu verkaufen... In Worten: zehn tausend Euro!!!!

 

Genauso kann niemand die Entwicklung der Region bzw. des Stadtteils für die nächsten 30 Jahre einschätzen.

Nach Fukushima sind z. B. dt. Atommeiler vorzeitig abgestellt worden. Die Immobilien-Preise um diese Atommeiler sind anschließend um ca. 11% gefallen. Der Verlust von Arbeitsolätzen scheint schwerer zu wiegen als ein Reaktor in Betrieb.

 

 

Eine eigene Immobilie ist ein Luxus-Objekt. Leider denken die Leute, dass es ein "gutes Investment" ist...

 

"Ein Investment bringt dir eine regelmäßige Rendite, eine Immobilie zur Eigennutzung zieht dir aber das Geld aus der Tasche."


Enthusiast

@as_no5,

 

ich schließe mich Ihren Ausführungen voll und ganz an. Insbesondere, wenn man ein Haus unter Zeitdruck verkaufen muß (z.B: Scheidung) ist die ganze Wertsteigerung auf einmal Makulatur.

 

Und da alle Immobilienbesitztümer staatlich registriert sind, gibt es kein Entkommen im Falle von Hyperinflation oder staatlichem Geldbedarf.

 

Ich wohne nun zur Miete in einer entsprechend ausgestatteten Wohnung, habe mehr Geld übrig und wenn was kaputt geht, greife ich nur zum Telefon.

 

Grüße JB4711


Routinierter Autor
In der heutigen Zeit ist Flexibilität das A und O.
Jobs wechseln häufig, man zieht um, wird vllt entlassen, muss in eine günstigere Wohnung, weil ALG1 nicht reicht, häufigere Scheidungen, etc...

So viele unvorhersehbare Faktoren in einer immer schnelllebigeren Welt... ein Träumer, wer mit 30 denkt, er wird auch mit 70 am selben Ort wohnen...

Neu hier!

@as_no5

 

Für die Rechnung bzw. den Vergleich bei Punkt 2 würde sich jedes Milchmädchen schämen.

 

a) Wo sind die Mietsteigeuerungen der nächsten 25 Jahre?

b) Der Zinssatz von 3.32% ist aktuell (und war es auch vor einem Monat) ein Witz. Es geht deutlich günstiger, insbesondere bei einem Einsatz von 85k EK

c) Wo wird der Wert des Hauses berücksichtigt? Wenn überhaupt, dann sollte man Zins und Mietzins mit einander vergleichen und ggf. noch verpasste Renditechancen durch anderweitigen Einsatz des Eigenkapitals und der Tilgungsraten

 

Es ist ziemlich schwach den Artikel zu kritisieren und dann mit so einem Fauxpas zu antworten... 


Routinierter Autor

@ElChefe

 

Sie können ja gerne kaufen, wenn Sie es anders sehen...

 

Ach und übrigens, Ihre Punkte sind nicht mal bis zur Nasenspitze gedacht.

Damit z. B. die Mieten 25 Jahre lang stetig steigen, müssen ja auch die Immobilienpreise steigen. Wollen Sie tatsächlich davon ausgehen, dass die Immobilienpreise die nächsten 25 Jahre stetig ansteigen?!

Wer rechnet denn gerade wie ein Milchmädchen?!

 

Ach und übrigens, die Gehälter sind seit paar Jahren mehr oder weniger konstant oder steigen nur minimal, die Immobilienpreise haben dagegen in einigen wenigen Jahren weit stärker angezogen... Denken Sie doch mal drüber nach, was das bedeutet... Kleiner Tipp, beginnt mit "V" und endet mit "-erbindlichkeiten"... Ein Blick zum Nachbarn nach Holland kann hierbei vllt helfen...

 

Naja, aber damit die Einen gewinnen, müssen die Anderen verlieren... Von daher, wenn Sie es anders sehen, kaufen Sie ruhig 🙂


Neu hier!

@as_no5

 

Man kann natürlich Äpfel mit Birnen vergleichen.

 

a) Schauen Sie sich doch die durchschnittliche Erhöhung der Mietpreise innerhalb der letzten 25 Jahre an

b) Bei einem Volltilgerdarlehen mit 25-jähriger Zinsfestschreibung interessiert doch niemanden wie sich Gehälter und/oder Mieten und/oder Zinsen und/oder Immobilienpreise entwickeln - die Raten bleibt 25 Jahre gleich. Völlig Inflationsunabhängig

c) Das durchschnittliche Jahresgehalt in Deutschland ist in den letzten 25 Jahren um ca. 50% gestiegen (1990 - 21.400 Euro, 2015 - 32.000 Euro). 

 

PS: Ich habe schon lange gekauft.... 🙂


Enthusiast

@as_no5 Sie haben die Möglichkeit zur Nutzung eines KfW Kredites mißachtet.

 

aktuell 50.000 € zu rund 1%

Je nach Einkommen kann man den Tilgungssatz nicht pauschal halten. Allerdings sollte man generell mindestens 2% Tilgung ansetzen.

Daurch hat man bei einem Kauf mindestens zwei verschiedene Darlehen mit unterschiedlicher Laufzeit.

 

In meinem Leben bin ich ca 12 mal umgezogen. Die Wohnungen sind nach meinem Auszug immer im Mietpreis gestiegen. Jetzt habe ich mir ein Haus gekauft. Ein vergleichbares Haus zur Miete ist hier leider nicht erhältlich oder übersteigt bei weitem meine Kreditzahlungen. Wohnungen mit gleicher Grundfläche und Ausstattung sind ebenfalls hier teuerer als meine Finanzierung.

 

Da ich neben dem Hauptdarlehen auch noch ein KfW Kredit nutze, habe ich zwei unterschiedliche Laufzeiten bei der Finanzierung. Ist das KfW Darlehen abbezahlt sinken meine monatlichen Belastungen. Eine Wohnung kostet mich im schlimmsten Fall nach ein paar Jahren mehr, wenn der Vermieter eine Modernisierung durchführt.

 

Ob Kauf oder Miete ist einzig und allein eine Frage des jeweiligen Einzelfalls. Auch wenn es für mich kurz und langfristig besser ist ein Haus gekauft zu haben anstatt weiter zur Miete zu wohnen würde ich es nicht jedem pauschal empfehlen.