Wissen

... statt vermuten

abbrechen
Suchergebnisse werden angezeigt für 
Stattdessen suchen nach 
Meintest du: 

Ihr Weg ins Eigenheim: Immobilienfinanzierung (4/4)

Immobilien können durch Eigenkapital oder komplett fremdfinanziert werden. Welche Auswirkungen die beiden Varianten jeweils auf Ihr Bau- oder Kaufprojekt haben können, lesen Sie hier (Update Juni 2019).

 

Niedrige Zinsen für Baufinanzierungen machen das Eigenheim für Verbraucher attraktiv. Doch wie wichtig ist Eigenkapital für den Traum vom eigenen Haus? Günstiges Baugeld lockt Interessenten ohne Eigenkapital, denn die monatlichen Raten für die Hypothek scheinen bezahlbar. Erfahren Sie hier, ob es sich lohnt, ein Eigenheim ohne Eigenkapital zu finanzieren.

 

Teil4.jpg

 

Finanzierungen bis zu 120 Prozent

 

Neben den reinen Bau- oder Kaufkosten fallen beim Erwerb eines Eigenheims zahlreiche weitere Kosten an. Diese Nebenkosten setzen sich unter anderem aus den Gebühren für den Notar, Grundsteuer und das Grundbuchamt zusammen. Ist ein Makler im Spiel, wird es noch teurer. Als Faustregel können Immobilienkäufer davon ausgehen, dass zusätzlich zum Kaufpreis etwa 10 bis 20 Prozent der Kaufsumme für die Nebenkosten fällig werden.

 

Bei einer Immobilienfinanzierung mit Eigenkapital setzen die Käufer häufig die eigenen Mittel für diese Kosten ein. Die Mehrzahl der Banken und Sparkassen setzt mindestens 20 Prozent Eigenkapital voraus, um ein Immobiliendarlehen zu genehmigen. Einige Kreditinstitute finanzieren das Eigenheim aber auch ohne Eigenkapital. Dieses Entgegenkommen hat jedoch seinen Preis.

 

Immobiliendarlehen ohne Eigenkapital sind teuer

 

Grundlage für die Kreditkonditionen bilden Kaufpreis und der Wert der Immobilie. Grundsätzlich ist eine Vollfinanzierung bei vielen Banken möglich. Allerdings fallen beim Hausbau noch weitere Kosten an, wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Co. Diese sollten mindestens abgedeckt sein.

 

Bei mehr als 80 bis 90 Prozent Finanzierung steigen die Zinsaufschläge der Banken deutlich an. Kreditgeber verlangen dafür im Schnitt folgende Zinsaufschläge:

 

Ohne Eigenkapital

 

60 - 70 Prozent         etwa 0,05 bis 0,10 Prozent Zinsaufschlag

80 - 100 Prozent      etwa 0,20 bis 0,80 Prozent Zinsaufschlag

 

Laut einer Finanztip-Recherche im Mai 2019 liegen die Sollzinssätze bis 60 Prozent bei etwa 1,0%, bis 80% bei ca. 1,2% und bei 100% bei 1,7%. Auch wenn diese Sprünge zunächst nicht nach viel aussehen, haben sie es in sich.

 

Beispiel: Sarah möchte eine selbst genutzte Immobilie kaufen. Das Objekt kostet mit allen Nebenkosten 250.000 Euro. Sarah entscheidet sich für einen Tilgungssatz von 5% mit einer Zinsbindung von 20 Jahren. Die Laufzeit entspricht der Zinsbindungsfrist.

 

Ohne Eigenkapital gewährt die kreditgebende Bank Sarah einen Zinssatz von 1,44 Prozent. Während der Laufzeit fallen insgesamt 32.800 Euro

Zinsen an. Die monatliche Belastung liegt bei 1.335 Euro. Das Haus kostet Sarah insgesamt 282.800 Euro.

 

Mit 40.000 Euro Eigenkapital erhält Sarah zum Beispiel einen Zinssatz von 1,40 Prozent. Die monatliche Rate beträgt 1.115 Euro, insgesamt fallen 26.646 Euro Zinsen an. Das Haus kostet sie damit 276.650 Euro. Sie hat den Kredit dann sogar schon nach etwa 18 Jahren abbezahlt. Wenn sie sich dazu entscheidet, dennoch die Rate von 1335 Euro im Monat zu bezahlen, kann sie ihre Immobilie bereits nach etwa 14,5 Jahren ihr Eigen nennen und zahlt über die Laufzeit hinweg 18.800 Euro Zinsen – dadurch kostet Ihr Eigenheim am Ende 268.800 Euro. Das sind immerhin fast 7.000 Euro Ersparnis. 

 

Fehlendes oder sehr geringes Eigenkapital treibt unterm Strich die Gesamtkosten der Immobilienfinanzierung in die Höhe und verlängert die Laufzeit. Je nachdem, wie viel Eigenkapital eingesetzt wird, verändert sich der Effektivzins. Hier lohnt es sich, verschiedene Szenarien durchzuspielen, um zu sehen, wo die Zinsgrenze liegt. Die Stiftung Warentest bietet dafür den kostenlosen Grenzzinssatzrechner an, der bei dieser Einschätzung helfen kann.

 

Risiken einer Vollfinanzierung

 

Eine Vollfinanzierung erhöht nicht nur die Kosten für das Eigenheim, sie hat auch weitere Nachteile. Käufer müssen genau kalkulieren, damit die Kreditsumme in jedem Fall ausreichend hoch ausfällt. Eine Nachfinanzierung ist erheblich teurer und unter Umständen nicht machbar. Das könnte im schlimmsten Fall den Hausbau stoppen oder den Kauf verhindern. Da die monatlichen Raten höher ausfallen, sollte das Einkommen ausreichend hoch sein, um eine anfängliche Tilgung von mindestens 2 Prozent leisten zu können. Ein langfristig gesicherter Arbeitsplatz ist ebenfalls von Vorteil.

 

Damit ist die Finanzierung eines Eigenheims ohne Eigenkapital eine Lösung für solvente Verbraucher, die beispielsweise langfristige Geldanlagen nicht vorzeitig auflösen möchten. Auch Beamte können dank des gesicherten Beschäftigungsverhältnisses über diese Option nachdenken. Wenig geeignet ist diese Art der Finanzierung dagegen für Verbraucher ohne Rücklagen und Sicherheiten. Kommt es aufgrund von Krankheit, Scheidung oder Arbeitslosigkeit zu einem vorzeitigen Verkauf, besteht ein hohes Risiko, dass der Verkaufserlös nicht den gesamten Darlehensbetrag deckt. Dann bleiben Sie ohne Haus und mit Schulden zurück.

 

Fazit:

 

  • Vollfinanzierungen ermöglichen den Immobilienkauf ohne Eigenkapital
  • Banken erheben bei geringem oder fehlendem Eigenkapital Zinsaufschläge
  • unter Umständen können sich die Mehrkosten lohnen, um sich die aktuell günstigen Zinsen zu sichern und sofort den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen
  • besonders für solvente Verbraucher mit gesichertem Einkommen kann das Modell interessant sein

 

Planen Sie den Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung? Wie planen Sie Ihre Finanzierung? Setzen Sie auf Eigenkapital oder sind Sie bereit, den Mehrpreis für eine Finanzierung ohne Eigenkapital zu zahlen? Diskutieren Sie mit uns und unseren Lesern!