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Ihr Weg ins Eigenheim: Das passende Grundstück finden (2/4)

Ein passendes Baugrundstück zu finden ist nicht leicht. In Teil 2 unserer Serie erfahren Sie, was bei der Auswahl zu beachten ist.

 

Wer ein Haus bauen möchte, benötigt dazu das richtige Baugrundstück. Erfahren Sie hier, worauf Sie bei der Auswahl und beim Kauf achten müssen. Denn mit dem Baugrundstück legen Sie nicht nur Ihren Lebensmittelpunkt für die Zukunft fest, die Grundstückswahl hat auch einen großen Einfluss auf die Kosten. Nehmen Sie sich deshalb Zeit, den idealen Baugrund zu finden.

 

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Wie groß soll das Grundstück sein?

 

Als Faustregel gilt: Ein frei stehendes Einfamilienhaus benötigt ca. 500 qm Grundstücksfläche, je nachdem, ob ein Garten oder eine Garage gewünscht ist. Durchschnittlich weisen Einfamilienhäuser in Deutschland eine Grundfläche von 150 qm auf. Reihenhäuser, die durchschnittlich eine Grundfläche von 80 qm aufweisen, sind bereits mit Grundstücken ab 150 qm realisierbar. Folgende Punkte sind bei der Berechnung zu beachten:

 

  • Wohnhaus
  • Nebengebäude
  • Garagen
  • Zufahrt
  • Grundflächenzahl (GRZ)

 

Die Grundflächenzahl ist im Bebauungsplan festgehalten und gibt an, wie viel Fläche eines Grundstücks bebaut werden darf. Bei einem 1.000 qm großen Grundstück  mit einer Grundflächenzahl von 0,4 dürfen beispielsweise höchstens Gebäude mit einer Gesamtgrundfläche von 400 qm gebaut werden.

 

Dabei ist ein großes Grundstück für viele ein Traum. Doch mit zunehmender Grundstücksgröße steigt nicht nur der Kaufpreis, auch die Folgekosten nehmen zu. Erschließungskosten, Grunderwerbssteuer sowie jährlich anfallende Abgaben wie Grundsteuer und Straßenreinigung werden teurer.

 

Anbieter für Baugrund

 

Es gibt verschiedene Wege, das Traumgrundstück zu finden. Hier finden Sie eine Übersicht, wo Sie Baugrund erwerben können:

 

  • Privatverkäufer
  • Städte und Gemeinden, Kirchen oder Stiftungen (häufig als Erbpacht)
  • Vermittlung durch Makler und Banken (Courtage beachten)
  • Bauträger
  • Zwangsversteigerungen

 

Grundstück kaufen oder als Erbpacht erwerben?

 

Manche Grundstücke werden nicht zum Kauf, sondern nach dem Erbbaurecht, der sogenannten Erbpacht angeboten. Hier pachtet der zukünftige Immobilieneigentümer das Grundstück für eine lange Zeit – meist sind 99 Jahre vorgesehen. Der Pächter zahlt dem Grundstückseigentümer jedes Jahr zwischen 4 % und 6 % des Grundstückswertes als Pachtzins. Nach Ablauf der Pachtdauer fällt das Grundstück in der Regel samt Gebäude an den Eigentümer zurück. Der Pächter erhält eine Entschädigung in Höhe von mindestens zwei Drittel des Immobilienwertes. Stattdessen kann aber auch ein Verkaufsrecht oder eine Vertragsverlängerung vereinbart werden. In einem Niedrigzinsumfeld ist die Erbpacht oft teurer als eine Finanzierung. Zudem sollten Sie den Vertrag genau prüfen, um unerwartete Pachterhöhungen auszuschließen.

 

Teilerschlossener oder vollerschlossener Baugrund?

 

Die volle Erschließung des Grundstücks meint den Anschluss an die Wasserversorgung, die Kanalisation, das Stromnetz und das öffentliche Straßennetz. Ein Gasanschluss ist nicht zwingend vorgeschrieben, um ein Grundstück als vollerschlossen zu beschreiben. Fehlt einer dieser Anschlüsse, ist der Kaufpreis geringer, dafür steigen die Baukosten. In vielen Gemeinden fehlt eine Kanalisation, dort sind nur teilerschlossene Angebote möglich. Für das Abwasser muss der Bauherr selbst eine Lösung finden. Es reicht aus, wenn die Anschlüsse an der Grundstücksgrenze anliegen, daher ist auch bei Vollerschließung mit Folgekosten zu rechnen. Dazu kommen die Gebühren von Telefon- oder Kabelanbieter.

 

Die Lage des Grundstücks

 

Haben Sie ein Grundstück in der engeren Wahl, warten viele Aufgaben auf Sie. Denn bevor Sie sich endgültig festlegen, sollten Sie die folgenden Punkte überprüfen:

 

  • In welcher Entfernung befinden sich Arbeitsplatz, Schulen, Kindergärten, Ärzte, Apotheken, Einkaufsmöglichkeiten? Wie ist die Anbindung an den ÖPNV und das Fernstraßennetz?
  • Befinden sich in der Nähe Betriebe mit störenden Emissionen? Liegt das Grundstück in der Einflugschneise eines Flughafens oder in unmittelbarer Nähe von Bahngleisen?
  • Stört die Nachbarbebauung?
  • Stehen geschützte Bäume auf dem Grundstück?
  • Liegt das Grundstück am Hang, befindet es sich in einem durch Hochwasser gefährdeten Gebiet oder in einer Region mit starkem Schneefall oder Starkwinden?

 

Weitere Planungsvorgaben

 

Überzeugt das Baugrundstück nach dieser Prüfung weiterhin, ist ein Gang zur Gemeinde sinnvoll. Hier können Sie andere wichtige Fragen klären:

 

  • Besteht ein Bebauungsplan? Welcher Art ist das Baugebiet (Wohn- oder Mischgebiet)? Wie hoch ist die Grundflächenzahl? Wie viele Geschosse darf die Immobilie haben?
  • Sorgen Ortssatzungen oder weitere Baulasten für Einschränkungen?
  • Gibt es Altlasten wie zum Beispiel Chemikalien im Boden, die mit hohen Sanierungskosten verbunden sind?
  • Kann Ihnen später durch weitere Bauvorhaben die Sicht verbaut werden?
  • Ist das Grundstück bereits erschlossen? Die Erschließungskosten fallen für den Anschluss an das Stromnetz, die Kanalisation und die Gasversorgung an. Auch das Errichten der Straßen, der Fußwege, der Beleuchtung und weitere Posten fallen unter die Erschließungsbeiträge.
  • Lassen Sie sich vom Verkäufer einen gültigen Grundbuchauszug zeigen. In Abteilung I erfahren Sie, wer der Eigentümer ist. Abteilung II gibt Aufschluss über Erbbaurechte, Nießbrauchrechte und weitere Beschränkungen. In Abteilung III erfahren Sie, welche Belastungen auf dem Grundstück liegen.

 

Klären Sie die Bodenbeschaffenheit

 

Wie teuer das Bauen auf einem Grundstück wird, hängt auch von der Bodenbeschaffenheit ab. Liegt der Grundwasserspiegel sehr hoch, muss das Haus zusätzlich gegen Feuchtigkeit gesichert werden. Ein felsiger Untergrund erfordert eventuell teure Sprengungen. Grundstücke in Hanglage verteuern das Bauen ebenfalls. Das gilt insbesondere, wenn erst eine Baustraße für den Antransport von schwerem Baugerät angelegt werden muss. Des Weiteren empfiehlt es sich, ein Bodengutachten erstellen zu lassen, um vorzubeugen, dass das Grundstück mit Altlasten behaftet ist.

 

Haus und Grundstück kaufen

 

Entscheiden Sie sich, Haus und Grundstück zusammen zu erwerben – entweder von einem Bauträger oder als Bestandsimmobilie – sollten Sie trotzdem alle genannten Punkte sorgfältig überprüfen. Das gilt besonders für die Erschließungskosten, die auch bei einem komplett erschlossenen Wohngebiet noch als offene Forderungen bestehen können. Lassen Sie zusätzlich einen Sachverständigen den Zustand des Gebäudes überprüfen, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.

 

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Den Kaufvertrag sorgfältig prüfen

 

Achten Sie beim Prüfen des Vertrages darauf, dass eindeutig ist, wer laut Grundbuch der derzeitige Eigentümer des Grundstücks ist. Überprüfen Sie außerdem mithilfe des aktuellen Grundbuchauszugs, ob Grundstücksdaten und eventuelle Belastungen korrekt in den Kaufvertrag mit aufgenommen wurden. Achten Sie bei den Zahlungsmodalitäten darauf, dass die Kaufsumme erst nach Vorliegen aller nötigen Genehmigungen fällig wird und nicht übernommene Lasten im Grundbuch gelöscht sind. Außerdem ist es ratsam, eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch zu vereinbaren, um zu vermeiden, dass der Verkäufer das Grundstück vor der Eigentumsübergabe noch belastet oder anderweitig verkauft. Bei der Prüfung des Kaufvertrags können Sie auch Hilfe von einem Anwalt oder einem unabhängigen Bauherrenberater in Anspruch nehmen.

 

Fazit:

 

  • Mit der Wahl des Grundstücks legen Sie sich langfristig fest.
  • Prüfen Sie den ausgewählten Baugrund gründlich zu verschiedenen Tageszeiten und an unterschiedlichen Wochentagen.
  • Achten Sie auf eine gute Infrastruktur, diese ist auch maßgeblich für eine spätere Wertsteigerung.
  • Informieren Sie sich bei der zuständigen Gemeinde über den Bebauungsplan, Baulasten, Altlasten und das Ortsrecht.

 

Suchen Sie gerade ein Grundstück? Berichten Sie uns und unseren Lesern von Ihren Erfahrungen!

 

Ausblick: Erfahren Sie in Teil 3, wie Sie energetische Sparpotenziale nutzen können.