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Hypothek aufnehmen – das sollten Sie beachten

Um sich den Traum von der eigenen Immobilie erfüllen zu können, ist die Aufnahme einer Hypothek gängige Praxis. Lesen Sie, was dabei zu beachten ist.

 

In Zeiten niedriger Zinssätze hegen viele den Traum vom Eigenheim. Eine Hypothek ist eine Möglichkeit, den Bau oder Kauf einer Immobilie zu finanzieren. Durch die Aufnahme des sogenannten Hypothekarkredits stellt der Kreditnehmer dem finanzierenden Geldinstitut das Grundpfandrecht zur Verfügung. Dadurch wird das gewährte Darlehen besichert. Aber was genau verbirgt sich dahinter und welche Besonderheiten sollten Sie bei einer Hypothek beachten?

 

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Was ist eine Hypothek?

 

Der Begriff Hypothek stammt aus dem Griechischen und bedeutet übersetzt so viel wie Grundpfandrecht. Eine Hypothek hat den Zweck, ein aufgenommenes Darlehen bei einem Geldinstitut wie einer Bank oder Bausparkasse zu besichern. Dadurch tritt der Kreditnehmer die Rechte an einer Immobilie (zum Beispiel Haus, Wohnung oder Grundstück) ab, um dafür Gegenleistungen zu erhalten. Dabei handelt es sich in der Regel um Geldleistungen. Die Immobilie dient dem Kreditinstitut somit als Sicherheit und gewährt dem Immobilienbesitzer dafür im Gegenzug einen Kredit, um die Immobilie finanzieren zu können.

Sollte der Schuldner (Eigentümer) seinen Kredit nicht mehr bedienen, hat der Gläubiger (Bank) das Recht, die Immobilie zum Zwecke der Kredittilgung im Rahmen einer Zwangsversteigerung zu veräußern. Eine Hypothek wird stets, notariell beglaubigt und ins Grundbuch eingetragen. Außerdem ist für die Bestellung des Grundpfandrechts eine notarielle Beurkundung notwendig. Die Höhe der Hypothek hängt im Wesentlichen vom Wert der jeweiligen Immobilie oder der Höhe des beantragten Darlehens ab. Sie wird nach oben jedoch auch durch den Beleihungswert der Immobilie begrenzt. Die Summe der Hypothek schrumpft im selben Maße, wie der Schuldner das Darlehen abträgt. Eine Hypothek gehört im juristischen Sinne – ähnlich wie die Grundschuld – zu den Grundpfandrechten. Ihre rechtlichen Grundlagen sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 1113 BGB geregelt.

 

So nehmen Sie eine Hypothek auf

 

Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen möchten, müssen Sie eine Reihe von Bedingungen erfüllen. Um ein Hypothekendarlehen von Ihrem Kreditinstitut bewilligt zu bekommen, sollten Antragsteller in der Regel folgende Voraussetzungen erfüllen:

 

  • Festanstellung
  • unbefristeter Arbeitsvertrag
  • positive Haushaltsrechnung (inkl. Belastung aus neuem Darlehen)
  • Bonität (keine negativen Schufa-Einträge)
  • vorhandenes Eigenkapital

 

Wenn Sie diese Voraussetzungen erfüllen, kann Ihre Immobilie an die Bank verpfändet werden. Nachdem Sie sich gemeinsam mit Ihrem Geldinstitut über alle Konditionen einig sind, erfolgt die notariell beglaubigte Eintragung ins Grundbuch sowie die Ausstellung einer Urkunde. Damit ist die Bank solange Miteigentümer der Immobilie, bis das Darlehen komplett getilgt ist. Erst danach erlischt die Eintragung im Grundbuch. Hierfür muss die Bank eine sogenannte löschfähige Quittung ausstellen. Anschließend fällt die Hypothek zurück an den Eigentümer und wird zur offenen Eigentümerschuld.

 

Diese Kosten fallen bei einer Hypothek an

 

Die Gesamtkosten für eine Hypothek bzw. ein Hypothekendarlehen setzen sich aus verschiedenen Posten zusammen:

 

  • Disagio: Bei diesem „Abgeld“ handelt es sich um den Betrag, den der Gläubiger als Vorauszahlung für die Darlehenszinsen einbehält. Somit erhält der Schuldner weniger Geld, als im Grundbuch eingetragen wurde.
  • Zinsen
  • Bereitstellungszinsen (auch aus Zinseszinsen)
  • Bearbeitungsgebühren
  • Kosten zur Objektwertermittlung
  • Notarkosten für Beglaubigung und Beurkundung
  • Kosten für die Grundbucheintragung

 

Hypothek: So minimieren Sie Ihre Risiken bei der Finanzierung

 

Wer eine Hypothek aufnehmen will, sollte über ein gewisses Eigenkapital verfügen. Empfehlenswert ist ein Anteil von mindestens 20 Prozent. Damit sorgen Sie dafür, dass die Hypothek selbst im Falle eines Wertverlustes sichergestellt ist. Darüber hinaus ist eine lange Zinsbindung ratsam, wenn der aktuelle Zins am Kapitalmarkt sehr niedrig ist. Dadurch sichern Sie sich einen attraktiven Zinssatz für einen langen Zeitraum und minimieren die Gesamtfinanzierungskosten.

Entsprechend variabel sollte dagegen die Zinsbindung bei einem derzeit sehr hohen Zinsniveau sein. Dies birgt allerdings auch die Gefahr einer weiteren Zinssatzsteigerung am Kapitalmarkt. Außerdem sollten Sie die Laufzeit der Finanzierung genau kalkulieren. Niedrige Tilgungsraten erscheinen womöglich zunächst verlockend, ziehen die Gesamtfinanzierungsdauer jedoch in die Länge. Berechnen Sie daher, ob die Immobilie mit dem Eintritt in den Ruhestand komplett Ihnen gehört.

 

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Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld

 

Außer der Hypothek gibt es mit der Grundschuld noch ein weiteres Grundpfandrecht. Die Grundschuld ist ebenfalls im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt (§ 1191 BGB). Beide Rechte können bei der Vergabe eines Darlehens der Bank als Sicherheit dienen. Aber Hypothek und Grundschuld unterscheiden sich in einem wichtigen Punkt. Eine Hypothek zeichnet sich durch eine bestimmte Forderung des Gläubigers bezüglich der Immobilie aus und ist mit dieser eng verbunden. Die Summe der Hypothek schrumpft im selben Maße, wie der Schuldner das Darlehen abträgt, Forderung und Hypothek sind also voneinander abhängig. Für eine Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch hingegen muss keine konkrete Geldforderung bestehen. Bei einem Darlehen ergibt sich der tatsächliche Anspruch der Bank also nicht aus der Grundschuld, sondern aus dem Kreditvertrag. Selbst wenn der Eigentümer das Darlehen komplett beglichen hat, kann die Grundschuld weiterhin bestehen bleiben, wenn der Eigentümer sie nicht löschen lässt. Diese Formalität, die zudem gebührenpflichtig ist, wird mitunter jedoch als überflüssig eingestuft, da eine Bank nach vollständiger Tilgung eines Kredits kein Zugriffsrecht mehr auf die Immobilie hat. Ansonsten können bestehende Grundschulden ohne großen Aufwand sofort vollstreckt werden, wenn der Immobilienbesitzer mit seinen Monatsraten im Verzug ist. Eine Zwangsversteigerung, Lohnpfändung oder andere Vermögenspfändungen sind auch ohne gerichtliche Mahnverfahren kurzfristig möglich. In der Praxis besichern Banken und Bausparkassen die Kredite bevorzugt mit einer Grundschuld, da sie in der Handhabe einfacher und flexibler als eine Hypothek ist.

Es wird angenommen, dass lediglich 20 Prozent der Grundpfandrechte tatsächlich Hypotheken sind. Auch für den Kunden hat die Grundschuld im Vergleich zur Hypothek Vorteile: Sollte zu einem späteren Zeitpunkt wieder Geld benötigt werden (z. B. für eine Renovierung), kann eine eingetragene Grundschuld immer wieder verwendet werden. Die Hypothek und der damit verbundene Zins erlischt mit der Beendigung eines Darlehens.

 

Fazit:

 

  • Mit einer Hypothek besichern Geldinstitute einen Kredit.
  • Kreditnehmer treten Rechte an einer Immobile für eine Gegenleistung ab.
  • Der Gläubiger kann die Immobilie zwangsversteigern, wenn der Kredit nicht bedient wird.
  • Die Höhe der Hypothek ist abhängig vom Immobilienwert.
  • Eine Hypothek wird immer im Grundbuch eingetragen, als Alternative ist die Grundschuld möglich.

 

Haben Sie selbst Erfahrungen mit Hypotheken? Teilen Sie unseren Lesern mit, welche Aspekte Sie besonders wichtig finden.

1 Kommentar

Enthusiast

Wichtig ist unter anderem:

- Einholen mehrerer Vergleichsangebote mit gleichen Eckdaten (Kredithöhe, Sondertilgungen, Tilgungsanteil, Bereitstellungszinsen, ...),

- Vergleich des Effektivzinses,

- Restschuld bei Ablauf der Zinsbindung

- realistische Einschätzung des möglichen Gesamtvolumens der Finanzierung (Nebenkosten!, Tilgungsanteil der Rate, Restschuld nach Zinsbindung, Familienplanung, Renovierungsbedarf, ...)

- "Zusatzverkäufe" beim Darlehn (Restschuld-, Tilgungsversicherungen, ....). Diese Sachen lassen sich meist günstiger "extern" versichern.

 

Und man kann auch handeln 🙂 Es ist immer was drin. Sei es beim Zins, bei den Bereitstellungszinsen, etc.