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Heute für später (vor)sorgen

Serie „Vermögen aufbauen & erhalten“

 

Teil 2: Die Etablierung

 

Heute für später (vor)sorgen

Diversifikation ist elementar bei der finanziellen Vorsorge. Eine Immobilie kann dabei ein wichtiger Baustein sein. Was Anleger beachten sollten, um im Alter gut aufgestellt zu sein.

 

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Wer hierzulande zu den Etablierten der Gesellschaft zählt, steht ohne Frage mit beiden Beinen mitten im Leben. Die Ausbildung ist schon ein Weilchen her, auf der Karriereleiter sind sie vielleicht ein wenig höher und bei den Planungen, wie sich die nächsten Jahre entwickeln sollen, gibt es bereits konkrete Vorstellungen. Auch die Altersvorsorge mit ihren Bausteinen gewinnt bei ihnen mehr und mehr an Aktualität. Dabei spielt oftmals der Erwerb der eigenen vier Wände eine große Rolle. Da in Deutschland Haus und Grund in vielen Regionen – vor allem in den großen Ballungszentren – nicht gerade günstig sind, braucht es eine gewisse Zeit, um sich die nötige finanzielle Basis dafür zu schaffen. Und genau deshalb liegt das Durchschnittsalter beim Ersterwerb von selbst genutztem Wohneigentum laut einer Erhebung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung bei 38 Jahren (Alter des Hauptverdieners mit Familie und Kindern). Mit 39 Jahren nur geringfügig älter ist der durchschnittliche Erwerber mit Familie, aber ohne Kinder. Am längsten Zeit lassen sich für den Haus- bzw. Wohnungskauf demnach die Singles. Sie greifen im Schnitt mit 44 Jahren zu.

 

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Günstiges Zinsumfeld

Was die Entscheidung dafür seit einigen Jahren eindeutig leichter macht, ist das äußerst günstige Zinsumfeld. Während die Hypothekenzinsen kräftig geschmolzen sind, wurde die Vorsorge mit klassischen Sparanlagen immer unattraktiver. Der Schwenk in Richtung Anlage in einer Immobilie ist da naheliegend. Und die Perspektive bei der Selbstnutzung auch. Denn wer später in einer eigenen abbezahlten Immobilie wohnt, dem bleibt unterm Strich mehr von der Rente. Das birgt ein hohes Potenzial für mehr Lebensqualität.

Ist die Wunschimmobilie gefunden, steht bei potenziellen Käufern im ersten Schritt das Gespräch mit einer Bank über eine geeignete Finanzierung an. Gemeinsam versuchen sie den Spagat zwischen dem, was sich die Käufer gern leisten möchten, und dem, was mit dem Budget tatsächlich drin ist. Was in der Kalkulation oft unterschätzt wird: die Kaufnebenkosten, also Gebühren für Notar und Makler sowie die fällige Grunderwerbsteuer. „Diese Ausgaben gehören unbedingt auf den Schirm und dürfen nicht unterschätzt werden. Idealerweise sollte sie der Immobilienkäufer aus der eigenen Tasche bezahlen können“, sagt Baufinanzierungsexperte Andreas Herrmann.

 

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Eigenkapital bringt Vorteile

Ebenso wichtig ist das Eigenkapital für die Immobilie. Hier empfiehlt Herrmann, mindestens 20 Prozent selbst aufzubringen und maximal 80 Prozent des Immobilienwerts zu beleihen. „Die Banken sehen es gern, wenn Hauskäufer möglichst viel selbst schultern, und honorieren das mit Zinsabschlägen. Kommen die Kunden über die 80-Prozent-Grenze bei der Finanzierung, wird es deutlich teurer, selbst im jetzigen Zinstief. Dann kann der Zinssatz um 0,5 Punkte oder gar einen Prozentpunkt höher liegen. Das macht sich in der Gesamtrechnung über die Zeit erheblich bemerkbar“, so der Immobilienspezialist.

Die derzeit niedrigen Zinsen sollten niemanden dazu verleiten, einen höheren Kredit aufzunehmen als unbedingt notwendig. „Viele denken, dass es kein Problem sei, einen Zins von einem Prozent zu zahlen, und nehmen deswegen mehr Geld für eine größere Immobilie auf. Allerdings wird oft vergessen, dass irgendwann die Zinsfestschreibung ausläuft. Wenn dann die Zinsen höher stehen, werden sie bei der Anschlussfinanzierung von deutlich höheren Raten überrascht“, gibt Herrmann zu bedenken.

 

Individuelle Tilgung

Die zweite wichtige Komponente bei der Rückzahlung neben dem Zins ist die Tilgung. Sie ist individuell wählbar, sollte aber nach Expertenmeinung mindestens zwei Prozent betragen. Die gelten mittlerweile häufig als Standard. Nicht selten lehnen Banken eine Finanzierung ab, wenn der Käufer nicht bereit ist, mindestens zwei Prozent der anfänglichen Kreditsumme jährlich zu tilgen. Herrmann empfiehlt sogar, darüber hinauszugehen: „Je höher die Tilgung, desto besser. Drei Prozent sollten in meinen Augen bei dem aktuellen Zinsniveau machbar sein. Ich rate auch zu Sondertilgungen. Lieber gönnt man sich vielleicht mal einen weniger aufwendigen Urlaub und wohnt dafür schneller schuldenfrei.“

 

Rechnen Immobilienkäufer nun Zinsen und Tilgung zusammen, empfiehlt es sich, dass die monatlichen Zins und Tilgungsleistungen die aktuelle Kaltmiete nicht übersteigen. Beträgt die Miete also bislang 700 Euro, passt es nicht, für das eigene Heim plötzlich 1200 Euro schultern zu wollen, ohne dass sich an der persönlichen finanziellen Situation etwas geändert hat. Darüber muss sich ein Kapitalanleger meist weniger Gedanken machen. Wenn er eine Immobilie erwirbt und vermietet, muss er die Mieteinnahmen zwar versteuern, kann die Zinsen aber steuermindernd ansetzen. Deshalb tilgt der Vermieter häufig nur das Minimum, um die Zinsen so lange wie möglich gegenüber dem Finanzamt angeben zu können.

 

Unbedingt absichern

Egal, ob es sich nun um selbst genutztes Wohneigentum oder um eine Kapitalanlage handelt – in beiden Fällen sind beim Kauf von Anfang an die Instandhaltungskosten mit zu berücksichtigen. Hier können sich die Immobilienerwerber an der Faustformel orientieren, wonach sie monatlich zwei Euro je Quadratmeter Wohnfläche einkalkulieren sollten. Die Rücklagen für Reparaturen lassen sich zum Bespiel durch monatliche Einzahlungen in einen breit anlegenden ETF-Sparplan bilden. An diesen Puffer ist ebenso zu denken wie an eine Absicherung, falls dem Käufer oder Hauptverdiener in der Familie etwas zustößt. Eine Berufsunfähigkeitsversicherung sowie eine Risikolebensversicherung sind dringend anzuraten. Sie sichern im Ernstfall die Zahlung einer monatlichen Rente oder einer Einmalsumme, was einen selbst, die Familie oder die Hinterbliebenen entlastet.

 

Mehrere Rentenbausteine

Steht eine solide Finanzierung und ist die Wunschimmobilie gefunden und der Kaufvertrag abgeschlossen, ist ein großer Schritt in Sachen Altersvorsorge gemacht. Das Eigenheim bildet aber nur einen Baustein einer umfassenden Altersvorsorge. Auch für frischgebackene Immobilienbesitzer bleibt es wichtig, auf weitere Elemente zu setzen. Das Stichwort lautet: Diversifikation. Die Einschätzung von Investmentexperte Rico Hochfeld, um mögliche noch bestehende Lücken bei der Altersversorgung zu schließen: „Die gesetzliche Rente reicht künftig vermutlich nur noch dazu, die Grundversorgung zu decken. Wenn dann mit einer selbst genutzten Immobilie die Miete wegfällt, ist schon viel gewonnen. Aber um sich im Alter etwas gönnen zu können, muss zusätzlich vorgesorgt werden. Frühzeitig mit einem breit anlegenden Wertpapiersparplan zu starten, ist ein guter Schritt.“

 

Genau aus diesem Grund sollte es auch keine Option sein, die Rate für den Sparplan, sofern bereits vorhanden, zugunsten einer Immobilienfinanzierung zurückzufahren oder einzustellen. Vielmehr sollten sich Anleger bereits vorher überlegen, wie viel Geld sie beiseitelegen können und wollen. Wer risikoaffiner sei und entsprechende Mittel zur Verfügung habe, der könne über einen breit streuenden Wertpapiersparplan hinaus auch Investments in Einzelaktien erwägen, meint Experte Hochfeld: „Altersvorsorge ist etwas mit einer langfristigen Perspektive. Und da spielt diese Asset-Klasse ihre Stärken aus.“

 

Streuung regelmäßig überprüfen

Ein Selbstläufer sind Wertpapierinvestitionen nicht. Die Mischung der Anlagen sollte in regelmäßigen Abständen hinterfragt und überprüft werden. Zwar weiß Hochfeld mit seinem Erfahrungsschatz, dass es die „perfekte Streuung“ so nicht gibt, dennoch rät er, je nach Bedarf und Lebensphase umzuschichten. Etwa dann, wenn die Zinsbindung des Immobiliendarlehens ausläuft und ein Anschlusskredit ansteht. Anleger stehen dann vor der Entscheidung, wie sie die Finanzierung gestalten. Soll die monatliche Rate niedriger angesetzt werden, um mehr in den Sparplan oder andere Produkte zu investieren? Auch Gehaltssteigerungen oder die Geburt eines Kindes sind Anlässe, um beim Vermögensaufbau nachzujustieren.

 

Allein das Alter ist nicht unbedingt ausschlaggebend, um an eine Umschichtung in sicherere Anlagevarianten zu denken. „Es gibt Rentner, die gehen bewusst ein erhöhtes Risiko ein, weil sie sagen, dass sie das Geld nicht brauchen. Ihr Ziel ist es vielmehr, ihren Kindern und Enkeln möglichst viel Vermögen zu hinterlassen, und daher kaufen sie verstärkt Aktien“, so Hochfeld.

 

Es gibt bei Vermögensaufbau und -sicherung also immer etwas zu tun – sei es bei der Verwirklichung des Traumes vom Eigenheim oder beim Überprüfen der Vermögensaufstellung. Speziell die Bevölkerungsgruppe, die sich gerade im Leben etabliert und die noch einen langen Weg bis zur Rente vor sich hat, stellt heute die Weichen. Getreu dem Motto: „Wer heute sät, erntet morgen Renditen.“

 

5 Irrtümer beim Immobilienkauf

  1. Niedrige Rückzahlraten vereinbaren. Falsch! Dadurch verlängert sich die Laufzeit des Kredits, weshalb auf Dauer insgesamt mehr Kosten anfallen.
  2. Eigenkapital ist nicht erforderlich. Falsch! Es sollten mindestens 20 Prozent der Gesamtsumme plus Nebenkosten selbst geschultert werden. Denn: Eine höhere Beleihung bedeutet höhere Zinsen.
  3. Ein Prozent Tilgung reicht. Falsch! Eigenheimnutzer sollten mindestens zwei Prozent, besser höher, anstreben, um die Immobilie schneller schuldenfrei zu bekommen.
  4. Den günstigsten Nominalzins auswählen. Falsch! Lieber eine lange Laufzeit wählen mit etwas höheren Zinsen, um dem Zinsänderungsrisiko zu entgehen.
  5. Mehr Eigenleistung = weniger Eigenkapital. Falsch! Zwar können Banken Eigenleistung anrechnen. Häufig bringen Bauherren aufgrund ihres eigentlichen Berufs dann aber doch weniger Leistung mit ein als geplant.

 

5 Irrtümer beim Wertpapierkauf

  1. Auf den günstigsten Einstiegszeitpunkt warten. Falsch! Den gibt es nicht. Stattdessen regelmäßig in einen Sparplan einzahlen und sämtliche Kursphasen mitnehmen. Das vermindert auf Dauer das Risiko.
  2. Nur bei größeren Beträgen diversifizieren. Falsch! Auch kleinere Summen unbedingt streuen und auf mehrere Anlagen bzw. Wertpapiere verteilen.
  3. Beim Aktienkauf aufs Gefühl vertrauen. Falsch! Immer Informationen sammeln und bewerten, sich einlesen und schlaumachen.
  4. Aus Heimatliebe, Sentimentalität oder Markenaffinität bestimmte Werte kaufen. Falsch! Sich bei der Wertpapierauswahl nicht von Emotionen leiten lassen.
  5. Auf jede Nachricht an der Börse reagieren. Falsch! Das macht nur verrückt, es sei denn, man ist Profi-Trader. Kurzfristige Börsennachrichten besser nicht zu wichtig nehmen.

 

Die Artikel-Serie „Vermögen aufbauen & erhalten“ ist im Wirtschaftsmagazin FOCUS-MONEY erschienen in den Ausgaben 46/2020, 47/2020, 49/2020 und 50/2020.

 

Teil 1 – Der Einstieg: Rendite für die nächste Generation (erschien am 04.11.2020)

Teil 2 – Die Etablierung: Heute für später (vor)sorgen (erschien am 11.11.2020)

Teil 3 – Die Optimierung: Sinnvolle Zukunftsinvestments (erschien am 25.11.2020)

Teil 4 – Die Absicherung: Alter schützt vor Rendite nicht (erschien am 02.12.2020)