Ferienwohnungen sind als Anlageprojekte reizvoll. Sie bieten hohe Renditechancen und die Möglichkeit der gelegentlichen Eigennutzung. Für eine erfolgreiche Investition sind jedoch einige Kriterien zu beachten.
Längst dienen Ferienimmobilien nicht mehr nur als eigenes Urlaubsdomizil. Seit einiger Zeit erkennen Anleger die Vorzüge von Ferienwohnungen als Anlageprojekte.
Der Trend zum individuellen und komfortablen Urlaub, weit entfernt von Pauschalarrangements mit Frühstücksbuffet in überfüllten Speisesälen, ist groß.
Viele Urlauber träumen von einer ungestörten und möglichst komfortablen Unterkunft. Dafür nehmen sie auch den kleinen Nachteil in Kauf, die Betten und das Frühstück selbst zu machen. Urlaub in einem Ferienhaus oder einer Ferienwohnung birgt für Familien mit Kindern oder mit Hund die Vorteile von mehr Bewegungsfreiheit und Unabhängigkeit.
Chancen und Risiken von Ferienimmobilien zur Kapitalanlage
Von Renditen bis zu acht Prozent berichten Immobilienmakler und Anbieter von Ferienwohnanlagen. Ferienimmobilien scheinen der Beschreibung als Betongold gerecht zu werden. Doch ist eine solche Rendite wirklich realistisch oder setzt sie optimale Bedingungen voraus?
Der unabhängige Finanz- und Versicherungsmakler FORAIM berechnete die Renditeaussichten unter Berücksichtigung aller dazugehörigen Aspekte und relativierte die Renditeerwartungen. Bei Beachtung der Steuerpflicht für die Mieteinnahmen, des erhöhten Anschaffungsbedarfs für Möbel und andere Ausstattungsgegenstände und möglicher Leerstände erscheinen nach dieser Berechnung Renditen zwischen zwei und fünf Prozent realistisch und sind damit in Zeiten des Niedrigzinses immer noch reizvoll. Für eine hohe Rendite müssen vor allem die Umstände stimmen wie
- hoher Eigenkapitalanteil
- niedrige Zinsen
- günstiger Kaufpreis
- idealer Standort
- hohe Vermietungsrate.
Interessante Erkenntnisse über den Markt der Ferienimmobilien, vor allem aber über wichtige Auswahlkriterien und Finanzierungsfragen, liefert die alljährliche Marktstudie „Private Ferienimmobilien“. Diese gibt das Touristikunternehmen HomeAway Deutschland in Kooperation mit dem Immobilienunternehmen Engel & Völkers heraus.
Trotz vergleichsweise hoher Verzinsung und wachsender Nachfrage nach Ferienwohnungen birgt die Anlage auch gewisse Risiken: Die Auslastung von Ferienimmobilien in Deutschland ist stark vom Wetter abhängig. Entscheiden Anleger sich für Immobilien im Ausland, gehen sie das Wagnis ein, dass ihre Immobilie durch wirtschaftliche und politische Unruhen an Wert verlieren kann.
Standortwahl – eine wichtige Entscheidung für zukünftige Renditen
Um Ferienwohnungen als Anlageprojekte erfolgreich nutzen zu können, ist die Wahl des Standorts eine wichtige Voraussetzung. Die beliebtesten Ferienregionen in Deutschland sind die Küstenbereiche von Nord- und Ostsee sowie die Alpen- und Voralpenregionen in Bayern und Baden-Württemberg.
In der Lüneburger Heide, im Schwarzwald oder in der sächsischen Schweiz verbringen Deutsche gerne ihren Wanderurlaub und bevorzugen teilweise ebenfalls Ferienwohnungen als Unterkunft. Aber auch ausländische Feriengäste entdecken vermehrt die zahlreichen Urlaubsregionen in Deutschland für sich, wie das Bundesamt für Statistik bereits im Jahr 2011 ermittelte. Selbst bei ungünstigen Wetterprognosen und trotz Fernreise-Trend sind Ferienwohnungen an besonders reizvollen Standorten meist gut gebucht. Für Ferienwohnungen im Ausland bezieht sich das auf die bei deutschen Urlaubern beliebtesten Ziele wie die spanischen Inseln und Küstenregionen.
Aber auch die niederländische Nordseeküste sowie die Küstenregionen der skandinavischen Nachbarländern sind gefragt. Ferienwohnungen in den Alpenregionen Österreichs und der Schweiz sind ebenfalls oft schon frühzeitig ausgebucht, sofern sie sich in einer reizvollen Umgebung befinden. Ideale Standortbedingungen für Ferienwohnungen in Deutschland und im Ausland sind z. B.:
- fußläufig erreichbare Strände und Seen
- reizvolle Ferienorte mit einem ausgeprägten touristischen Angebot in unmittelbarer Nähe
- vielseitige Freizeitmöglichkeiten in der nahen Umgebung
- abwechslungsreiche Sportangebote im Umfeld
- schnelle Erreichbarkeit von Sehenswürdigkeiten
- ruhige und dennoch zentrale Lage der Immobilie.
Als Argument für Ferienwohnungen im Hinterland der beliebten Urlaubsgebiete zählt meist nur ein günstiger Mietpreis. Wer also den niedrigen Kaufpreis von Ferienwohnungen nutzen möchte, die sich in der Nähe beliebter Urlaubsregionen befinden, muss sie entsprechend preisgünstig vermieten oder potenzielle Gäste mit anderen Vorzügen überzeugen. Zum Beispiel mit einem außergewöhnlich schön angelegten Garten, einer hochwertigen Ausstattung der Wohnung, einem Swimmingpool oder einer Sauna im Haus.
Einnahmen und Kosten von Ferienwohnungen
Immobilienbesitzer, die ihre Ferienwohnung jederzeit zuverlässig vermieten möchten, müssen regelmäßig investieren, denn ausrangierte Möbel und altes Geschirr tragen nicht zur Attraktivität einer Ferienwohnung bei. Je besser die Ausstattung einer Ferienimmobilie ist, umso höher kann die Miete angesetzt werden.
Der Verschleiß der Einrichtung ist zudem hoch, sodass alljährlich Erneuerungen notwendig sind. Wer eine Ferienimmobilie kaufen möchte, sollte sich auch Gedanken über die Organisation der Vermietung und der regelmäßigen Reinigung machen. Befindet sich die Immobilie in der Nähe des Wohnorts, besteht die Möglichkeit, diese Aufgaben selbst zu übernehmen.
Meist sind Ferienwohnungen aber gerade nicht am Wohnort. Für die Vermittlung, Schlüsselübergabe und Reinigung der Wohnung fallen daher weitere Kosten an. Ferienwohnungen werden steuerlich anders behandelt, als dauerhaft vermieteter Wohnraum. Dient eine Ferienwohnung ausschließlich der Einkunftserzielung, bestehen zahlreiche Abschreibungsmöglichkeiten. Die Finanzbehörden erwarten aber auch eine Gewinnermittlung und prüfen daher oft sehr genau. Dieser Umstand führt dazu, dass die Rendite einer Ferienwohnung auch vom persönlichen Steuersatz abhängig ist.
Haben Sie bereits Erfahrungen mit eigenen Ferienimmobilien? Teilen Sie Ihre Erkenntnisse mit anderen Anlegern.
Fazit:
- Ferienwohnungen sind als Feriendomizil gefragt
- Ferienwohnungen als Anlageprojekte lohnen sich an gut gewählten Standorten
- Niedrige Hypothekenzinsen verbessern die Renditechancen
- Ausstattung der Ferienwohnung ist grundlegend für den Vermietungserfolg
- Nebenkosten für Vermittlung und Verwaltung sind zu berücksichtigen
- Ferienwohnungen als Anlageprojekte können steuerlich interessant sein