Viele Mythen ranken sich um das Thema Eigenbedarf. Was sollten Vermieter und Mieter unbedingt wissen?
Was die Zukunft bringt, ist ungewiss …
Dieser Ausspruch gilt auch für Vermieter und Mieter. Vielleicht zählen Sie zu den Vermietern, die ihre vermietete Immobilie plötzlich lieber selbst nutzen wollen. Doch geht das überhaupt? Vielleicht stehen Sie aber auch auf der anderen Seite und sind Mieter, dessen Wohnung gerade wegen Eigenbedarfs gekündigt wurde. Durfte Ihr Vermieter so handeln? Einen ersten Einblick in die Thematik Eigenbedarf liefert dieser Artikel, der allerdings keine Rechtsberatung ersetzen und nicht alle möglichen Fälle beleuchten kann.
Ordentliche Kündigung des Vermieters nur bei berechtigtem Interesse
In § 573 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) sind die Voraussetzungen einer ordentlichen Kündigung durch den Vermieter benannt. Dieser muss laut Absatz 1 „ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses“ haben. Manch ein Vermieter wird jetzt eventuell hellhörig. Liegt nicht schon allein ein berechtigtes Interesse vor, wenn die Realisierung einer höheren Miete geplant ist?
Solchen Überlegungen schiebt das BGB allerdings einen Riegel vor: Im Absatz 1 des § 573 ist nämlich ausdrücklich geregelt, dass der Vermieter gerade nicht zum Zwecke der Mieterhöhung kündigen darf. Absatz 2 nennt drei Beispiele, wann ein berechtigtes Interesse vorliegen könnte. Das zweite Beispiel scheint besonders relevant: Hier erwähnt der Gesetzgeber Eigenbedarf. Dieser liegt übrigens nur vor, wenn der Vermieter die Wohnung wirklich benötigt und dieses nachweisen kann. Entfällt der Grund für die Eigenbedarfskündigung, muss der Vermieter dem Mieter dieses mitteilen.
Eigenbedarf gleich eigene Nutzung?
Interessant ist die Frage, ob der Vermieter nach einer Eigenbedarfskündigung tatsächlich selbst in die Wohnung einziehen muss. Dies ist nicht zwingend erforderlich. Vielmehr regelt § 573 BGB, dass eine ordentliche Kündigung nicht nur in diesem Fall möglich ist, sondern auch, wenn der Vermieter die Nutzung der Wohnung Familienmitgliedern oder Angehörigen seines Haushaltes ermöglichen möchte. Für den Mieter ist dies selbstverständlich problematisch: Mehr mögliche Nutznießer, mehr mögliche Konkurrenz um die Wohnung.
Doch wie weit lassen sich die Begriffe Familienangehörige und Angehörige des Haushaltes auslegen? Darf der Vermieter auch aus Eigenbedarf kündigen, weil seine Cousine dritten Grades gerade eine Wohnung braucht? So großzügig sind die Regelungen zum Eigenbedarf offenbar in der Regel nicht zu verstehen. Der Deutsche Mieterbund nennt auf seinen Internetseiten als Beispiele für begünstigte Familienangehörige unter anderem Kinder und Eltern des Vermieters, als Beispiel für Angehörige des Haushaltes sind Pflegekräfte aufgeführt. Aber Vorsicht: Die aufgeführten Beispiele sind nicht abschließend. Es ist auch hier vielmehr von einer Auslegungssache auszugehen.
Noch mehr Voraussetzungen
Es gibt noch mehr Bedingungen, die einen Mieterschutz entstehen lassen. § 573, Absatz 3 regelt, dass der Vermieter die Gründe für die Kündigung im Kündigungsschreiben anzugeben hat. Der Mieter wiederum kann auf Basis dieser Informationen selbstverständlich prüfen, ob die Eigenbedarfskündigung angemessen ist und die notwendige Form aufweist – empfehlenswerterweise über einen Mieterverein oder über Anwälte.
Weiß der Mieter beispielsweise, dass im selben Haus eine andere gleichwertige Wohnung frei ist, die der Vermieter alternativ nutzen könnte, wird das Kündigungsbestreben sicherlich keinen Erfolg haben. Viele weitere Fälle sind denkbar: etwa, wenn der Vermieter per Eigenbedarfskündigung eine Wohnung räumen lassen möchte, die für den möglichen Nutznießer schlichtweg zu groß ist. Mehr über unbegründete Eigenbedarfskündigungen erfahren Sie auch in dem oben bereits genannten Artikel des Deutschen Mieterbundes. Zu beachten ist, dass die Regelungen zum Eigenbedarf komplex und im individuellen Fall oft auch Auslegungssache sind – deshalb landet manche Eigenbedarfskündigung vor Gericht.
Kündigungsfristen und Härtefälle
Kommt es zu einer wirksamen Eigenbedarfskündigung, ist es sowohl für Vermieter als auch Mieter wichtig, die gesetzlichen Kündigungsfristen zu kennen. Die Fristen für eine ordentliche Kündigung sind in § 573c BGB zu finden: Die bekannte Kündigungsfrist von drei Monaten gilt für den Vermieter allerdings nur dann, wenn sein Mieter noch keine fünf Jahre in der Wohnung lebt. Ist dieser seit mindestens fünf Jahren Mieter der Wohnung, verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter auf sechs Monate, bei mindestens acht Jahren auf neun Monate. Es kann also durchaus Fälle geben, in denen vom ersten Gedanken an die Eigenbedarfskündigung bis hin zum Auszug des Mieters mehr als ein Jahr vergeht.
Hinzu kommt, dass in § 574 BGB das Recht des Mieters zum Widerspruch gegen die Wohnungskündigung festgehalten ist. Oft wird dieses Recht auch als Sozialklausel oder Härtefallregelung bezeichnet, was verdeutlicht, dass Gerichte in bestimmten Situationen eine Eigenbedarfskündigung zugunsten des Mieters kassieren können. Ein anderes Problem für Vermieter können Sperrfristen sein, die laut § 577a BGB in spezifischen Fällen bei einer Wohnungsumwandlung gelten.
Ausschluss des Kündigungsrechtes und umsichtige Wahl des Vermieters
Möchten Mieter möglichst sichergehen, dass ihr Vermieter sie nicht wegen Eigenbedarfs vor die Tür setzen kann, ist im Vorfeld vorsorglich ein Ausschluss dieses Kündigungsrechtes möglich. Diesen müssen die beiden Parteien laut Informationen auf den Internetseiten des Deutschen Mieterbundes allerdings schriftlich und als Bestandteil des Mietvertrages vereinbaren.
Vor einer solchen Vereinbarung ist eine Beratung sinnvoll, damit die Regelung für beide Seiten möglichst bindend ist. Probleme bei einem solchen Ausschluss verdeutlicht der Artikel „Eigenbedarf ausschließen – Ist der Ausschluss im Mietvertrag möglich?“ des Mietrecht-Portals www.mietrecht.org. Alternativ zum Ausschluss des Kündigungsrechtes kann Mietern eventuell eine bedachte Wahl des Vermieters helfen, vor einer Eigenbedarfskündigung gefeit zu sein – dieser auf SPIEGEL ONLINE erschienene Artikel informiert diesbezüglich, dass unter anderem eine GmbH und eine Aktiengesellschaft nicht wegen Eigenbedarf kündigen dürfen.
Zeitmietvertrag als Lösung?
Es kann durchaus Fälle geben, in denen der Vermieter bereits weiß, dass er in einigen Jahren Eigenbedarf an einer Wohnung anmelden möchte. In solchen Fällen erscheint es für den Vermieter sinnvoll, einen Zeitmietvertrag mit einem Mieter abzuschließen. § 575 BGB nennt ausdrücklich die Möglichkeit, dass ein Zeitmietvertrag geschlossen werden kann, wenn der Vermieter später die Wohnung selbst nutzen oder diese Nutzung Familienangehörigen bzw. Angehörigen seines Haushaltes ermöglichen möchte. Auf diese Weise sind die Fronten geklärt.
Heikles Thema mit viel Informations- und Beratungsbedarf
Das Thema Eigenbedarf ist diffizil. Erste Anlaufstellen für eine Beratung sind dabei oft entsprechende Vereine, es kann aber auch der Gang zum Rechtsanwalt erforderlich sein. Viele grundlegende Informationen lassen sich auch im Netz und in entsprechenden Print-Publikationen finden. Eine Schritt-für-Schritt-Anleitung für Vermieter, die eine Eigenbedarfskündigung in Erwägung ziehen, hat zum Beispiel das Portal www.mietrecht.org online veröffentlicht. Ein Infoangebot für Mieter existiert online zum Beispiel in Form der Broschüre „Mieterschutz bei Eigenbedarf, Ihre Rechte als Mieter“, die das Bundesministerium der Justiz 2011 herausgebracht hat.
Die wichtigsten Punkte auf einen Blick:
- Vermieter dürfen Mietern nicht wegen einer Mieterhöhung kündigen.
- Vermieter können unter Umständen nicht nur für sich selbst, sondern auch für Familienangehörige und Mitglieder ihres Haushaltes Eigenbedarf anmelden.
- Allerdings existieren viele Situationen, in denen Eigenbedarfskündigungen unbegründet sind. Mieter sollten eine Eigenbedarfskündigung daher sorgfältig prüfen.
- Eine Härtefallregelung sowie Sperrfristen bei spezifischen Wohnungsumwandlungen können das Durchsetzen von Eigenbedarfskündigungen ebenfalls vereiteln.
- Der Ausschluss des Kündigungsrechtes wegen Eigenbedarfs ist möglich, allerdings nicht unproblematisch.
- Vonseiten des Vermieters kann unter Umständen der Abschluss eines Zeitmietvertrages erwünscht sein, um später Eigenbedarf durchsetzen zu können.
- Die Inanspruchnahme einer Beratung ist bei Eigenbedarfskündigungen für beide Seiten unerlässlich.